Nouveau règlement anti-blanchiment: plus d'exigences pour l'achat-vente de biens immobiliers

Le 28 octobre 2026 entrera en vigueur le Décret Royal 813/2026, du 7 octobre, approuvé par le Ministère de l'Économie, du Commerce et de l'Entreprise et publié au BOE n° 250. Cette norme réforme substantiellement le Règlement de la Loi 10/2010 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme, renforçant les obligations de diligence raisonnable dans l'intermédiation et la rédaction des actes notariés immobiliers.

Ce qui change

Le nouveau règlement élimine les exceptions précédentes et introduit des contrôles documentaires beaucoup plus exhaustifs avant de formaliser toute transmission de biens immobiliers:

• Preuve du bénéficiaire effectif: Lorsque l'acheteur ou le vendeur est une personne morale (sociétés commerciales ou véhicules d'investissement), il est obligatoire d'identifier par un document public la personne physique qui détient une participation ou un contrôle direct ou indirect supérieur à 25 % du capital.
• Traçabilité documentaire des fonds: Il ne suffit pas de déclarer le compte bancaire d'origine. Une justification probante de la provenance des fonds doit être fournie (extraits bancaires continus, déclarations d'impôt sur le revenu, actes de succession ou contrats de vente antérieurs).
• Fin de l'exemption pour les micro-entreprises: Les agences immobilières de moins de 10 employés et réalisant moins de 2 000 000 € de chiffre d'affaires annuel perdent l'exemption d'interlocuteur et sont désormais tenues de désigner et de communiquer un représentant officiel auprès du SEPBLAC (Service Exécutif de la Commission de Prévention du Blanchiment de Capitaux et d'Infractions Monétaires).
• Identification numérique et conservation: Le DNI dans sa version numérique officielle est formellement admis avec le support physique. Pour les opérations à distance, la documentation complète doit être recueillie en moins d'un mois, l'obligation d'archiver les dossiers pendant une période de 10 ans étant maintenue.
• Devoir d'abstention: Si l'acheteur ou le vendeur ne fournit pas la documentation requise avant l'acte formel, l'intermédiaire et le notaire sont légalement tenus de ne pas exécuter l'opération et d'évaluer une communication pour indice au régulateur.

Qui est concerné

La réforme impacte directement les assujettis du secteur immobilier : agences immobilières (API), promoteurs, intermédiaires en crédit immobilier et médiateurs de locations urbaines pour des revenus supérieurs à 10 000 € par mois (ou 120 000 € par an). Elle lie également les acheteurs et vendeurs de biens immobiliers, qui devront répondre à des exigences documentaires plus détaillées.

Ce que cela signifie si vous possédez une propriété en Catalogne

Dans le Vallès et le Moianès, où une partie substantielle des opérations combine des fonds propres provenant d'économies familiales ou de transmissions de patrimoine antérieures avec un financement hypothécaire, l'entrée en vigueur du décret exigera d'anticiper les démarches afin de ne pas retarder la signature du compromis avec arrhes ni l'authentification chez le notaire.

Prenons un exemple illustratif : lors de l'achat d'un appartement à Granollers ou Terrassa pour un prix de clôture de 220 000 €, où l'acheteur apporte 50 000 € d'épargne personnelle et 170 000 € par prêt hypothécaire. Jusqu'à présent, la preuve des 50 000 € se limitait généralement à un certificat de solde bancaire avant la signature. Avec les nouvelles exigences, l'agence et le notaire devront vérifier l'origine réelle de cette somme (par exemple, des salaires accumulés, le rachat d'un fonds ou une donation liquidée auprès de l'Agència Tributària de Catalunya) avant la remise formelle du dépôt du compromis avec arrhes.

Que faire maintenant

Pour éviter les retards imprévus dans les délais convenus dans un compromis avec arrhes ou dans la formalisation de l'acte public, il convient d'appliquer trois principes de base :

1. Rassembler les justificatifs bancaires avant de faire une offre: Demandez à votre établissement financier les certificats de propriété et les extraits prouvant la provenance des fonds avec lesquels vous effectuerez les paiements à l'avance.
2. Mettre à jour les statuts de la société si vous achetez avec une entreprise: Vérifiez que le Registre du Commerce et des Sociétés ou le notaire disposent de la déclaration probante de la titularité réelle avec les pourcentages exacts de participation des associés physiques.
3. Confronter la documentation avec un professionnel: Vérifiez auprès d'un gestionnaire ou de votre agence immobilière agréée que les justificatifs répondent aux normes techniques exigées par le SEPBLAC afin de ne pas bloquer l'opération.