La Cour provinciale de Barcelone exempte le locataire du paiement de la peinture et du nettoyage ordinaire

La Cour provinciale de Barcelone a rendu une décision dans laquelle elle établit que les locataires n'ont pas l'obligation de prendre en charge la remise en peinture ordinaire ni un nettoyage intégral du logement à la fin du contrat de location. Le tribunal établit que l'usure naturelle des finitions et l'assainissement préalable pour remettre l'appartement sur le marché font partie du devoir de conservation du bailleur, et ne peuvent donc pas être directement déduits de la caution légale.

Ce qui change

Le critère judiciaire précise les limites de l'article 21.1 de la Loi sur les Baux Urbains (LAU) et des articles 1.561 à 1.563 du Code Civil concernant l'état dans lequel le logement doit être restitué. Selon la décision de la section civile de la Cour provinciale de Barcelone (enregistrée au Centre de Documentation Judiciaire, CENDOJ), l'usage continu d'un immeuble génère une détérioration progressive inévitable qui n'équivaut ni à un dommage ni à une négligence fautive.

L'affaire qui a motivé cette décision a eu lieu à Sitges après une location de six mois. Les propriétaires voulaient retenir la caution de 3.200 euros et exigeaient une compensation totale de 8.056,49 euros, dont 2.558,70 euros correspondaient à la peinture complète de l'appartement et 228,69 euros à un service de nettoyage en profondeur. Le tribunal a annulé le critère de première instance et a statué ce qui suit :

• Exemption de peinture générale et de nettoyage : elle a intégralement rejeté les postes de 2.558,70 euros pour la remise en peinture ordinaire et de 228,69 euros pour l'assainissement, estimant qu'ils correspondaient à des frais de conservation propres à la propriété.
• Restitution de la caution : elle a condamné les propriétaires à restituer la caution de 3.200 euros ainsi que les intérêts légaux.
• Dommages imputables évalués : elle a réduit la responsabilité des locataires à 1.612,21 euros, montant correspondant exclusivement aux dégradations constatées sur le mobilier et au coût de la remise en peinture de trois chambres dont les locataires avaient changé la couleur des murs sans autorisation expresse.

Qui est concerné

Cette décision engage les tribunaux de première instance de toute la province de Barcelone et sert de guide pratique pour deux profils clés :

• Bailleurs : ils ne peuvent plus appliquer de clauses de style ni retenir la caution en arguant que le logement doit être livré « fraîchement repeint », sauf s'ils fournissent des preuves concluantes d'un abandon extraordinaire ou d'une saleté grave.
• Locataires : ils sont protégés contre les déductions unilatérales de leur dépôt destinées au réaménagement esthétique de l'immeuble avant l'arrivée d'un nouvel occupant.

Ce que cela signifie si vous possédez une propriété en Catalogne

En Catalogne, la caution légale des locations urbaines doit être obligatoirement déposée auprès de l'Institut Català del Sòl (INCASÒL), rattaché à la Generalitat de Catalunya. Cependant, l'INCASÒL agit uniquement en tant que dépositaire administratif et liquidateur du dépôt (conformément à l'article 36.4 de la LAU), il n'intervient donc pas pour évaluer les litiges contractuels ni les désaccords concernant les dégradations matérielles.

Étant donné que les cautions moyennes gérées dans le Vallès et la région de Barcelone oscillent fréquemment entre 700 et plus de 1.000 euros par mois, les retenues indues pour des postes d'entretien ordinaire bloquent souvent des sommes substantielles à la fin des contrats.

Que faire maintenant

Pour éviter les conflits judiciaires et les réclamations de sommes avec intérêts après la résiliation d'une location, il est conseillé d'appliquer des directives documentaires rigoureuses :

1. Établir un procès-verbal de remise avec inventaire photographique : au moment de la signature de la remise des clés, les deux parties doivent signer un document détaillant l'état exact des murs, sols et meubles, en y joignant des photographies datées.
2. Distinguer l'usure ordinaire des dégradations : de légères marques de tableaux ou l'altération du blanc des murs avec le temps constituent une usure naturelle ; des trous non rebouchés en excès, des taches d'humidité non traitées ou des chocs sur les menuiseries sont des dommages imputables.
3. Demander la restitution formelle de la caution : le propriétaire dispose légalement d'un délai de 30 jours calendaires à compter de la remise des clés pour liquider le solde et justifier par des factures les déductions pertinentes avant que l'intérêt légal de l'argent ne commence à courir.
4. Conseil préventif : il est conseillé de revoir la rédaction du contrat de location avant la signature pour supprimer les clauses qui imposent des obligations de remise en peinture nulles de plein droit. En cas de désaccord persistant, il est recommandé de consulter un professionnel du droit ou un administrateur de biens agréé.