Location saisonnière et par chambre : ce qu'exige la loi en Catalogne

Depuis le 1er janvier 2026, la location saisonnière et la location par chambre en Catalogne bénéficient d'un régime juridique strict qui élimine tout vide normatif en matière de plafonnement des loyers. Si vous êtes propriétaire et que vous n'attestez pas, par des documents, la cause de la temporalité lors du dépôt de la caution auprès de l'Institut Català del Sòl (INCASÒL), le contrat est légalement présumé être un contrat de logement habituel, soumis à des prorogations forcées de cinq ans et aux prix de référence en vigueur.

Le cadre légal de la Loi 11/2025 et les articles 66 bis et 66 ter

Le Journal Officiel de la Generalitat de Catalunya (DOGC) a publié la Loi 11/2025, du 29 décembre, entrée en vigueur le 1er janvier 2026, modifiant la Loi 18/2007 sur le droit au logement. Cette réforme a introduit deux dispositions déterminantes : les articles 66 bis et 66 ter.

La norme qualifie formellement de location de logement toute cession temporaire ayant pour objet de répondre à des besoins de formation, professionnels, médicaux ou d'assistance, à l'exclusion uniquement des usages touristiques ou de vacances réglementés. La conséquence juridique est directe : les contrats temporaires et les locations par chambre sont assimilés aux locations de logement permanent en ce qui concerne les plafonds de loyer et les droits à l'habitabilité, à moins qu'il ne soit prouvé le contraire par des documents probants.

Accréditation obligatoire auprès de l'INCASÒL et présomption de logement habituel

Jusqu'à l'entrée en vigueur de cette réglementation, de nombreux bailleurs avaient recours à des contrats de onze mois régis par le régime d'usage autre que celui de logement de la Loi sur les Baux Urbains (LAU). Avec l'article 66 ter en vigueur, ce mécanisme exige une justification documentaire stricte.

Pour officialiser une location saisonnière valide en Catalogne, vous devez suivre deux étapes obligatoires :

• Justifier la cause transitoire : le locataire doit fournir un contrat de travail avec déménagement temporaire, une inscription universitaire ou de troisième cycle, un certificat de traitement médical ou une cause personnelle justifiée avec une date de fin prévisible.
• Déposer la cause avec la caution : au moment de déposer la caution légale obligatoire au registre foncier de l'INCASÒL, vous devez joindre la copie du contrat et la documentation justifiant le motif temporaire.

Si cette documentation n'est pas présentée à l'organisme public, une présomption légale s'applique : le contrat est considéré comme un logement habituel à toutes fins légales. Le locataire pourra exiger la durée minimale de cinq ans (ou sept si vous êtes une personne morale) et le remboursement de tout loyer perçu au-delà de la limite légale.

Zones tendues : 302 communes et la limite de loyer par chambre

En juillet 2026, le Gouvernement de la Generalitat de Catalunya a mis à jour la déclaration des Zones de Marché Résidentiel Tendu (ZMRT), étendant la couverture à 302 communes après l'intégration de 53 nouvelles localités et l'exclusion de 22 (élargissant le bloc de 271 communes officialisé en octobre 2024 par le Ministère du Logement et de l'Agenda Urbain, MIVAU). Dans ces zones, près de 7 millions de personnes résident sous l'application de l'Indice des Prix de Référence du MIVAU.

Dans ces zones réglementées, le seuil de grand propriétaire est fixé à 5 biens immobiliers urbains résidentiels ou plus au sein de la zone déclarée. De même, la réglementation catalane ferme la voie d'éluder l'indice en divisant le logement :

• Plafond global par chambre : la somme des montants fixés dans chaque contrat de chambre ne peut dépasser le loyer maximum applicable au logement dans son ensemble, calculé selon le contrat précédent ou l'indice officiel.
• Certificat d'habitabilité : le bien immobilier ne peut accueillir plus de personnes que le seuil maximum fixé par le certificat d'habitabilité délivré par l'Agència de l'Habitatge de Catalunya.
• Accès aux zones communes : le contrat doit spécifier le droit d'usage partagé de la cuisine, de la salle de bain et des zones de séjour, garantissant les conditions minimales de dignité résidentielle.

Selon les données du registre foncier des cautions de l'INCASÒL diffusées par le Département du Territoire, du Logement et de la Transition Écologique, au deuxième trimestre 2026, le prix moyen de clôture du loyer mensuel formalisé dans les nouveaux contrats était de 877,81 €/mes en Catalogne et de 1.140,89 €/mes dans la ville de Barcelona. Dans les communes déclarées ZMRT, le loyer moyen de clôture s'est élevé à 894,05 €/mes, avec un plafonnement effectif qui a réflété une augmentation de +0,7 % par rapport aux périodes antérieures sans réglementation (contre 6,8 % d'IPC cumulé sur la même période).

Exemple illustratif : location par chambre à Sabadell

Pour comprendre l'impact économique et juridique de la norme, prenons comme exemple illustratif un appartement de trois chambres à Sabadell qui a déjà été loué dans la zone tendue.

• Loyer du contrat précédent : 856 €/mes (montant qui correspond au loyer moyen enregistré par l'INCASÒL à Sabadell durant la période de janvier à juin 2026, sur 1.336 contrats).
• Plan du propriétaire sans ajustement à la loi : louer 3 chambres indépendantes à 400 €/mes chacune, pour un loyer mensuel total de 1.200 €/mes.
• Limite légale exigée : la somme des 3 chambres ne peut dépasser le prix du contrat précédent (856 €/mes), sauf les actualisations autorisées. Par conséquent, le propriétaire doit répartir ces 856 € entre les trois pièces en fonction de leur surface et de leur usage (par exemple : grande chambre à 320 €, chambre moyenne à 280 € et petite chambre à 256 €).

Si le bailleur percevait 1.200 € sans respecter la limite globale, les locataires pourraient réclamer en justice le remboursement du surplus perçu (344 € mensuels indus), en plus de s'exposer à des sanctions administratives de la Generalitat.

Exigences clés pour ne pas enfreindre la réglementation

Pour gérer des locations de courte durée ou des chambres dans les comarques du Vallès, du Moianès ou de l'agglomération de Barcelona en toute sécurité juridique, il convient de suivre ces étapes techniques :

1. Vérifier le statut de la commune : vérifier si la commune figure dans la liste actualisée des 302 zones tendues de Catalogne.
2. Demander la justification avant de signer : ne pas formaliser de contrats temporaires si le locataire ne fournit pas la preuve documentaire préalable (contrat de travail, inscription académique, etc.).
3. Rédiger la clause de temporalité de manière expresse : indiquer clairement la cause concrète, le domicile habituel permanent du locataire et la date de départ impérative.
4. Déposer la caution et inscrire le motif auprès de l'INCASÒL : effectuer la démarche télématique en fournissant le contrat et la documentation de la cause dans le délai légal de deux mois à compter de la formalisation.
5. Vérifier le certificat d'habitabilité : vérifier que le nombre d'occupants par chambre ne dépasse pas la limite autorisée par la Generalitat.

En cas de doutes sur la rédaction des clauses ou le calcul du loyer maximum applicable, il est prudent de confronter le projet avec un conseiller juridique ou un gestionnaire immobilier agréé.