Actualització de la renda del lloguer el 2026: com calcular-la amb l'IRAV

L'actualització anual del lloguer ja no es calcula automàticament amb la inflació general. Si el contracte d'arrendament compleix una anualitat, l'increment està subjecte a un règim dual: els contractes signats a partir del 26 de maig de 2023 han d'utilitzar obligatòriament l'Índex de Referència per a l'Actualització d'Arrendaments d'Habitatge (IRAV), mentre que només els anteriors poden mantenir l'IPC tradicional si així es va pactar per escrit.

Quin índex has d'aplicar segons la data del contracte

La Llei 12/2023 va introduir una reforma estructural a la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), modificant les regles d'actualització monetària per desvincular les rendes habitacionals de la volatilitat de l'Índex de Preus de Consum (IPC). L'aplicació d'un índex o un altre depèn estrictament de la data de formalització del document:

• Contractes signats a partir del 26 de maig de 2023: L'actualització màxima queda fixada per l'IRAV publicat per l'Institut Nacional d'Estadística (INE). Encara que el text contractual esmenti l'IPC, la clàusula queda limitada legalment per aquest nou límit vinculant.
• Contractes signats abans del 26 de maig de 2023: Regeix el pacte exprés entre les parts. Si el contracte estipula expressament actualització conforme a l'IPC, s'aplicarà la taxa interanual de l'IPC general del mes corresponent, excepte que arrendador i inquilí acordin voluntàriament una altra referència.
• Contractes sense clàusula de revisió: Si el document no inclou una clàusula explícita que reguli l'actualització anual, la renda no pot incrementar-se sota cap concepte durant la vigència del contracte o les seves pròrrogues obligatòries.

El desacoblament entre l'IPC i l'IRAV

La diferència pràctica entre tots dos índexs és notable. L'agost de 2026, la taxa interanual de l'IPC general va escalar fins al 4,3%, segons les dades oficials publicades per l'Institut Nacional d'Estadística (INE). En aquest mateix període, l'IRAV oficial es va situar en el 2,47%.

Aquesta divergència de gairebé dos punts percentuals esmorteeix l'impacte del cost de vida en els inquilins que resideixen sota contractes regulats per la nova normativa, alhora que estableix una rendibilitat predictible per als propietaris. El comportament de l'IRAV al llarg del 2026 reflecteix aquesta moderació davant les tensions inflacionistes generals:

Exemple numèric: com calcular la pujada pas a pas

Per il·lustrar el càlcul pràctic, prenguem el cas d'un habitatge habitual amb contracte signat el setembre de 2023 i la renda mensual acordada del qual ascendeix a 950 €/mes. En complir la seva anualitat el setembre de 2026, correspon revisar la quota prenent l'última dada disponible de l'IRAV, que és la corresponent a l'agost de 2026 (2,47%, segons l'INE).

1. Identificar la renda vigent: 950,00 €.
2. Localitzar el percentatge de variació aplicable: 2,47%.
3. Calcular l'increment mensual: 950 € × 0,0247 = 23,47 €.
4. Determinar la nova renda mensual: 950 € + 23,47 € = 973,47 €/mes.

Si aquest mateix contracte estigués formalitzat amb data prèvia al maig de 2023 i subjecte contractualment a l'IPC general de l'agost de 2026 (4,3%), l'increment mensual ascendiria a 40,85 €, situant la nova mensualitat en 990,85 €. L'aplicació de l'IRAV suposa en aquest exemple il·lustratiu una diferència de 17,38 € al mes (208,56 € a l'any).

Terminis i requisits legals per notificar l'actualització

L'article 18 de la LAU defineix amb precisió el procediment obligatori perquè la pujada sigui plenament eficaç. El propietari no pot aplicar l'increment de forma tàcita ni amb caràcter retroactiu.

• Notificació per escrit: La pujada s'ha de comunicar fefaentment a l'arrendatari (mitjançant burofax, carta certificada amb acusament de rebut o correu electrònic si aquesta via va ser pactada expressament en el contracte per a notificacions).
• Termini d'antelació: La comunicació s'ha de remetre amb almenys 30 dies naturals d'antelació a la data en què s'hagi de pagar la mensualitat revisada. Si s'avisa amb només 10 dies de marge, l'increment no entrarà en vigor en aquest rebut, sinó en el següent.
• Desglossament del càlcul: És preceptiu adjuntar el percentatge aplicat, el mes de referència utilitzat i una còpia o enllaç a la publicació oficial de l'INE on consta la dada.

Límits addicionals en Zones de Mercat Residencial Tensionat

L'actualització ordinària d'una renda en curs no s'ha de confondre amb la fixació del preu inicial en un contracte nou. En municipis declarats Zones de Mercat Residencial Tensionat (ZMRT), intervenen restriccions afegides fixades pel Sistema Estatal de Referència del Preu del Lloguer d'Habitatge (SERPAVI) del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana (MIVAU).

Per a contractes en vigor que simplement compleixen la seva anualitat, l'aplicació de l'IRAV opera amb normalitat tant en zones tensionades com no tensionades. Tanmateix, quan el contracte venç i cal redactar una pròrroga extraordinària o formalitzar un nou document amb un inquilí diferent, el marc legal imposa condicions addicionals:

Les dades de registre censal de fiances de l'Institut Català del Sòl (INCASÒL) reflecteixen que a Catalunya —on s'aplica activament aquest règim de contenció— la renda mitjana efectiva de tancament es va situar en el quart trimestre de 2025 en 884,19 €/mes (+2,13% interanual), mentre que els contractes formalitzats van caure un 8,9% anual (26.931 operacions). Això evidencia que, mentre els preus efectius s'estabilitzen, la formalització documental exigeix un rigor absolut per complir els límits sense incórrer en contingències legals.

Per assegurar que cada tràmit, burofax i càlcul s'adequa estrictament a la normativa autonòmica i estatal vigent, convé contrastar la documentació amb un professional immobiliari abans d'emetre la liquidació anual.