La DGSJFP interdit les prêts hypothécaires avec un seul impayé et les expertises non signées

La Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique (DGSJFP) a établi une doctrine contraignante après la publication au Bulletin Officiel de l'État (BOE núm. 263 du 23 octobre 2026) de sa Résolution du 6 juillet. L'organisme, rattaché au Ministère de la Présidence, de la Justice et des Relations avec les Cortes, confirme le refus d'enregistrement des actes de prêt incluant une clause de déchéance du terme pour un unique impayé et bloque la voie exécutoire pour ceux dont les expertises ne respectent pas les formalités légales.

Ce qui change

Le critère d'enregistrement impose deux limites strictes aux opérations hypothécaires :

• Veto à la déchéance du terme pour un impayé unique : Le Registre de la Propriété n'inscrira pas les accords permettant à la banque de résilier le contrat et de réclamer la totalité de la dette en cas de retard d'une seule mensualité. Pour les prêts aux particuliers soumis à la Loi 5/2019 régissant les contrats de crédit immobilier (LCCI), l'article 24 s'applique obligatoirement : l'impayé doit représenter au moins 3 % du capital emprunté ou 12 mensualités pendant la première moitié de la durée, ou 7 % du capital ou 15 mensualités s'il survient dans la seconde moitié. Pour les prêts commerciaux ou aux entreprises, la DGSJFP exige que le manquement soit de nature grave, objectif et substantiel, invalidant les formules génériques telles que « toutes obligations convenues ».
• Exigences formelles de l'expertise : L'inscription de la procédure d'exécution directe (article 682 de la Loi de Procédure Civile) et de la vente extrajudiciaire (article 129 de la Loi Hypothécaire) est obligatoirement suspendue si le certificat d'expertise ne respecte pas l'Ordre ECO/805/2003. Le document doit comporter la signature authentique d'une société d'expertise dûment agréée, une date vérifiable et ne pas avoir plus de 6 mois d'ancienneté au moment de la signature.

Qui est concerné

La résolution impacte directement tous les acteurs du marché hypothécaire :

• Acheteurs de logement : Ils bénéficient d'une meilleure protection face aux exécutions sommaires pour des oublis ponctuels ou des clauses bancaires disproportionnées.
• Établissements financiers et prêteurs : Ils devront retirer définitivement de leurs projets de contrats toute clause de résolution automatique et vérifier rigoureusement les certificats avant de les envoyer au notariat.
• Sociétés d'expertise : Elles doivent assurer la traçabilité technique, en identifiant clairement le cachet d'homologation et la date d'expiration de chaque rapport.
• Notaires et conservateurs des hypothèques : Ils renforcent leur obligation de contrôle de légalité avant d'octroyer ou d'inscrire la garantie réelle.

Ce que cela signifie si vous possédez un logement en Catalogne

Bien que la Catalogne dispose de compétences propres en droit civil (Codi Civil de Catalunya), l'organisation des registres publics et la législation hypothécaire sont de compétence exclusive de l'État en vertu de l'article 149.1 de la Constitution espagnole. Cela implique que la résolution de la DGSJFP s'applique de manière identique et immédiate dans tous les Registres de la Propriété de Barcelona, du Vallès et du reste du territoire catalan.

Pour quiconque achète un appartement à Terrassa, Granollers ou Castellar del Vallès, cette doctrine empêche qu'un défaut formel dans l'expertise ne donne à l'acheteur une fausse apparence de couverture exécutoire ou qu'un prêteur privé n'applique des conditions lésives en cas de difficultés temporaires de liquidité.

Que faire maintenant

1. Vérifier la date du rapport d'expertise : Si vous avez commandé une expertise par vous-même ou si le vendeur l'a fournie, assurez-vous qu'elle n'a pas plus de 6 mois d'ancienneté le jour fixé pour la signature de l'acte de vente.
2. Vérifier la signature et l'homologation : Exigez que le certificat délivré contienne la signature électronique valide d'un expert inscrit au registre officiel de la Banque d'Espagne.
3. Vérifier la Fiche d'Information Européenne Normalisée (FIEN) : Pendant le délai de réflexion préalable chez le notaire (minimum 10 jours avant de signer), assurez-vous avec le notaire que les causes de déchéance du terme respectent les seuils légaux fixés par la LCCI. En cas de doute sur le projet de contrat, il est conseillé de comparer la documentation avec un professionnel de l'immobilier ou un juriste indépendant.