Exonération d'IRPP pour les plus de 65 ans vendant leur logement en Catalogne

L'Agence Nationale de l'Administration Fiscale (AEAT) a publié le 23 octobre 2026 un avis informatif dans lequel elle ratifie les critères pour bénéficier de l'exonération d'IRPP sur la plus-value lors de la transmission de la résidence principale. La communication clarifie l'application de l'article 33.4.b) de la Loi 35/2006 et souligne que les contribuables de plus de 65 ans n'ont pas l'obligation de réinvestir le capital obtenu dans un nouveau logement pour bénéficier de cet incitatif fiscal.

Ce qui change

La déclaration de l'AEAT ne constitue pas une modification légale au Journal Officiel de l'État (BOE), mais un rappel administratif qui fixe le critère de l'inspection fiscale face aux erreurs récurrentes dans les ventes et donations. L'administration fiscale espagnole établit avec précision les trois exigences cumulatives :

• Pleine propriété continue : Le contribuable doit avoir détenu la pleine propriété pendant au moins trois années ininterrompues. Si la propriété est démembrée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, aucun d'eux ne peut bénéficier de l'exonération. En revanche, elle est applicable si celui qui détient la pleine propriété transmet la nue-propriété et se réserve l'usufruit viager.
• Résidence continue : Le logement doit avoir été habité de manière effective pendant une période minimale de trois ans, ou avoir conservé cette condition dans les deux ans précédant la date de vente.
• Sans obligation de réinvestissement : Contrairement aux contribuables de moins de 65 ans, qui doivent affecter l'intégralité du montant obtenu à l'achat d'une autre résidence principale pour neutraliser l'impôt, les plus de 65 ans peuvent disposer librement de l'argent obtenu.

Qui est concerné

La ratification concerne les personnes physiques ayant leur résidence fiscale en Espagne qui ont atteint l'âge de 65 ans à la date exacte de l'exigibilité (le jour de la signature de l'acte public de transmission devant notaire), ainsi que les personnes en situation de dépendance sévère ou de grande dépendance.

Si le logement appartient à une société conjugale ou se trouve en copropriété et qu'un seul des époux a 65 ans à la date de l'acte, la plus-value correspondant à l'époux plus jeune est imposable dans sa déclaration de revenus, sauf si ce dernier choisit de réinvestir sa part dans une nouvelle résidence principale.

Pour en visualiser l'impact économique, prenons un exemple illustratif : une propriétaire de 66 ans de Sabadell vend son logement principal pour 270.000 euros, acquis il y a vingt ans pour un coût fiscal de 110.000 euros. La plus-value s'élève à 160.000 euros. Pour un vendeur de moins de 65 ans qui ne réinvestit pas, la charge fiscale sur les types d'épargne de l'IRPP (entre 19 % et 28 %) dépasserait 36.000 euros. En atteignant 65 ans et après trois ans de pleine propriété, l'impôt sur l'IRPP est réduit à zéro euro.

Ce que cela signifie si vous possédez un logement en Catalogne

En Catalogne, la définition de l'assiette imposable et les exonérations d'IRPP relèvent exclusivement de l'État (article 149.1.14ª de la Constitution), de sorte que la Generalitat de Catalunya ne dispose pas du pouvoir normatif pour restreindre cet avantage étatique. La déclaration de zones de marché résidentiel tendu en vertu de la Loi 12/2023 n'a pas non plus d'incidence sur cette exonération fiscale, car cette réglementation n'affecte que le plafonnement des loyers.

Cependant, l'opération immobilière dans les municipalités du Vallès ou de Barcelona maintient des obligations fiscales annexes qu'il convient de ne pas confondre :

• Plus-value municipale (IIVTNU) : Cet impôt local taxe l'augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine et est liquidé auprès de la mairie respective (comme Terrassa, Sabadell ou Granollers). L'exonération étatique de l'IRPP n'annule pas la plus-value municipale, qui n'est évitée que si l'on justifie que le terrain n'a pas connu d'augmentation de valeur patrimoniale.
• Donations entre vifs : Si la transmission est effectuée à titre gratuit en faveur des enfants, la personne donatrice de plus de 65 ans est exonérée d'IRPP sur la plus-value, mais celui qui reçoit le bien immobilier doit liquider l'Impôt sur les Successions et Donations (ISD) auprès de l'Agència Tributària de Catalunya (ATC), conformément aux tarifs de la Loi 19/2010.

Que faire maintenant

Si vous envisagez de vendre votre résidence dans le Vallès ou n'importe où en Catalogne et que vous approchez de l'âge légal, prenez en compte ces étapes avant de vous engager dans l'opération :

1. Surveiller la date de signature notariée : Assurez-vous que la signature de l'acte public intervienne une fois vos 65 ans révolus. Le compromis avec arrhes ou la réservation préparatoire ne marque pas l'exigibilité de l'impôt.
2. Vérifier la propriété enregistrée : Demandez un extrait du registre foncier (nota simple) pour vérifier que vous détenez 100 % de la pleine propriété depuis au moins trois ans et qu'il n'existe pas de démembrements de propriété non consolidés.
3. Prouver la résidence effective : Conservez les certificats de domiciliation et les factures de services de base (électricité, eau et gaz) qui prouvent l'utilisation continue comme résidence principale.
4. Examiner les circonstances de tous les titulaires : Si le logement appartient à plusieurs personnes, il est conseillé de confronter la situation de chacun avec un professionnel avant de se rendre chez le notaire pour éviter des régularisations complémentaires indésirables.