La Catalogne unifie la notion de grand propriétaire à cinq logements et fixe l'ITP à 20 %

Le Département du Territoire, du Logement et de la Transition Écologique de la Generalitat de Catalogne a officialisé la réglementation sur le logement par le biais des résolutions TER/3739/2026 et TER/3740/2026, publiées au Journal Officiel de la Generalitat de Catalogne (DOGC n° 9775). La réglementation consolide un total de 302 municipalités déclarées comme zone de marché résidentiel tendu, abaisse le seuil de grand propriétaire à cinq logements et active automatiquement une taxation de 20 % sur l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) pour les nouvelles acquisitions de ces profils.

Ce qui change

Le cadre normatif introduit deux ajustements clés dans le fonctionnement du marché immobilier catalan :

• Nouvelle carte des zones tendues : la Résolution TER/3739/2026 prolonge la validité de la qualification de zone tendue dans 118 municipalités (en excluant 22 qui ont amélioré leurs résultats par rapport à la liste de 2024), tandis que la Résolution TER/3740/2026 intègre 53 nouvelles localités. Au total, la Catalogne compte 302 municipalités sous ce régime.
• Seuil réduit pour les grands propriétaires : en vertu de la compétence de l'article 3.k) de la Loi étatique 12/2023 sur le droit au logement, la Generalitat fixe la condition de grand propriétaire à cinq ou plus immeubles urbains à usage résidentiel situés dans ces zones tendues. Les débarras et les places de parking sont expressément exclus du calcul.
• Activation de la taxe de 20 % : conformément aux dispositions du Décret-loi 5/2025 (intégré à l'article 641-1.5 du Livre sixième du Code Fiscal de Catalogne), les transmissions à titre onéreux de logements anciens sont taxées à 20 % au titre de l'ITP lorsque l'acheteur est déjà un grand propriétaire ou lors de l'acquisition d'un immeuble résidentiel entier.

Qui est concerné

Cette mesure affecte directement les personnes physiques et les sociétés patrimoniales qui possèdent cinq propriétés résidentielles ou plus dans les municipalités en zone tendue, ainsi que les entreprises d'investissement qui acquièrent des immeubles de logements sur le territoire catalan.

Toutefois, la Direction Générale des Impôts et des Jeux (DGTiJ) de la Generalitat de Catalogne a établi des critères de délimitation par le biais de ses résolutions interprétatives (Résolution 3/2025 et Résolution 2/2026) :

• Exclusion du logement principal : pour les acheteurs personnes physiques, le logement principal n'est pas pris en compte dans les cinq unités pour déterminer s'ils remplissent la condition de grand propriétaire aux fins de l'ITP.
• Achat de résidence principale non pénalisé : l'achat-vente qu'une personne physique destine expressément à constituer son propre logement principal n'est pas taxé à 20 %, restant soumis aux taux ordinaires (10 %) ou réduits applicables.

Ce que cela signifie si vous possédez un logement en Catalogne

Pour les propriétaires et investisseurs patrimoniaux dans des régions comme le Vallès Occidental, le Vallès Oriental ou le Barcelonès, l'augmentation fiscale modifie les calculs de rentabilité pour les acquisitions de biens d'occasion. En passant du taux ordinaire général des transmissions patrimoniales onéreuses (10 %) au taux majoré de 20 %, la charge fiscale lors de la signature de l'acte de vente est doublée.

De même, toute personne qui serait qualifiée de grand propriétaire sous ce périmètre est soumise aux obligations civiles de plafonnement des loyers dans les nouveaux contrats de location, devant appliquer les limites du système des indices de référence officiels.

Que faire maintenant

Face à l'entrée en vigueur et à la consolidation de ces résolutions, il convient de suivre plusieurs étapes opérationnelles avant d'engager tout investissement :

1. Auditer le portefeuille immobilier : vérifier le nombre exact de références cadastrales résidentielles en propriété, en déduisant les garages, les débarras et le logement principal pour les personnes physiques.
2. Vérifier la municipalité : vérifier si les biens immobiliers se trouvent dans les 302 municipalités en vigueur figurant sur la liste du Département du Territoire. Les propriétés situées en dehors des zones tendues ne sont pas prises en compte pour ce seuil autonome spécifique.
3. Examiner la fiscalité avant de signer le compromis avec arrhes : vérifier avec un conseiller fiscal ou immobilier agréé l'impact fiscal exact sur la liquidation de l'ITP avant de verser des acomptes ou d'engager des paiements contraignants.