La DGSJFP prohibeix hipoteques amb impagament únic i taxacions sense signatura

La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) ha fixat doctrina vinculant després de publicar al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE núm. 263 de 23 d'octubre de 2026) la seva Resolució de 6 de juliol. L'organisme depenent del Ministeri de la Presidència, Justícia i Relacions amb les Corts ratifica el tancament registral a les escriptures de préstec que incloguin el venciment anticipat per un únic impagament i bloqueja la via executiva d'aquelles les taxacions de les quals manquin de les formalitats legals.

Què canvia

El criteri registral imposa dos límits estrictes a l'operativa hipotecària:

• Vet al venciment per impagament únic: El Registre de la Propietat no inscriurà pactes que facultin el banc a resoldre el contracte i reclamar la totalitat del deute davant l'endarreriment d'una única quota. En préstecs a particulars sota la Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (LCCI), regeix de forma obligatòria l'article 24: l'impagament ha de suposar almenys el 3 % del capital prestat o 12 mensualitats durant la primera meitat del termini, o el 7 % del capital o 15 mensualitats si ocorre en la segona meitat. Per a préstecs mercantils o amb empreses, la DGSJFP exigeix que l'incompliment sigui de caràcter greu, objectiu i substancial, invalidant fórmules genèriques com «qualssevol obligacions pactades».
• Requisits formals de la taxació: Se suspèn de forma obligatòria la inscripció del procediment d'execució directa (article 682 de la Llei d'Enjudiciament Civil) i la venda extrajudicial (article 129 de la Llei Hipotecària) si el certificat de taxació no compleix l'Ordre ECO/805/2003. El document ha de comptar amb signatura fefaent d'una societat de taxació degudament homologada, data comprovable i no superar els 6 mesos d'antiguitat en el moment de la signatura.

A qui afecta

La resolució incideix de forma directa en tots els operadors del mercat hipotecari:

• Compradors d'habitatge: Obtenen major protecció davant execucions sumàries per descuidis puntuals o clàusules bancàries desproporcionades.
• Entitats financeres i prestamistes: Hauran de retirar definitivament de les seves minutes qualsevol clàusula de resolució automàtica i verificar amb rigor els certificats abans d'enviar-los a notaria.
• Societats de taxació: Necessiten assegurar la traçabilitat tècnica, identificant clarament el segell d'homologació i la data de caducitat de cada informe.
• Notaris i registradors: Reforcen la seva obligació de control de legalitat abans d'atorgar o inscriure la garantia real.

Què significa si tens un habitatge a Catalunya

Tot i que Catalunya compta amb competències pròpies en dret civil (Codi Civil de Catalunya), l'ordenació dels registres públics i la legislació hipotecària són competència exclusiva de l'Estat en virtut de l'article 149.1 de la Constitució Espanyola. Això implica que la resolució de la DGSJFP s'aplica de manera idèntica i immediata a tots els Registres de la Propietat de Barcelona, el Vallès i la resta del territori català.

Per a qui compri un pis a Terrassa, Granollers o Castellar del Vallès, aquesta doctrina impedeix que un defecte formal en la taxació aporti al comprador una falsa aparença de cobertura executiva o que un prestamista privat apliqui condicions lesives si sorgeixen dificultats temporals de liquiditat.

Què cal fer ara

1. Revisar la data de l'informe de taxació: Si vas encarregar una taxació pel teu compte o la va aportar el venedor, comprova que no superi els 6 mesos d'antiguitat el dia fixat per a la signatura de la compravenda.
2. Verificar la signatura i homologació: Exigeix que el certificat emès contingui la signatura electrònica vàlida d'una taxadora inscrita al registre oficial del Banc d'Espanya.
3. Revisar la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN): Durant el termini de reflexió previ a la notaria (mínim 10 dies abans de signar), assegura't amb el notari que les causes de venciment anticipat respectin els llindars legals fixats per la LCCI. Davant qualsevol dubte a la minuta, convé contrastar la documentació amb un professional immobiliari o jurídic independent.