La rendibilitat d'un immoble no es mesura només per la renda que cobres o el preu que pagues en escripturar, sinó per l'impacte fiscal que suportes després. Si ets propietari d'un habitatge de lloguer o estàs projectant una reforma en el teu immoble, la normativa de l'IRPF i les regles del Cadastre determinen si la teva factura impositiva es redueix a la meitat o es multiplica innecessàriament.
A continuació, desglossem les deduccions vigents en l'IRPF per lloguer d'habitatge habitual, els avantatges fiscals per millora de l'eficiència energètica i la forma correcta de gestionar la base imposable davant el valor de referència del Cadastre.
Nous trams de reducció en l'IRPF per lloguer residencial
El rendiment net del capital immobiliari —és a dir, els ingressos íntegres menys les despeses deduïbles com l'IBI (impost sobre béns immobles), la taxa d'escombraries, l'amortització del 3% de la construcció, assegurances i subministraments— tributa en la base imposable general. Per als nous contractes d'arrendament d'habitatge habitual formalitzats sota el règim actual de l'Agència Tributària, la reducció estatal general és del 50% (a diferència dels contractes anteriors a l'entrada en vigor de la Llei d'Habitatge, que mantenen el 60% com a règim transitori).
No obstant això, el legislador contempla incentius específics que premien comportaments concrets en el mercat residencial:
- Bonificació del 90%: s'aplica quan signes un nou contracte d'arrendament en una zona de mercat residencial tensionat i pactes una renda inicial que rebaixa en més d'un 5% el preu del contracte anterior sobre el mateix immoble (després d'aplicar la clàusula d'actualització anual).
- Bonificació del 70%: reservada per a la incorporació de l'habitatge al mercat de lloguer per a joves d'entre 18 i 35 anys en zones declarades tensionades, o quan es destini a programes de lloguer social amb administracions públiques o entitats sense ànim de lucre.
- Bonificació del 60%: aplicable si l'immoble ha estat objecte d'actuacions de rehabilitació energètica o estructural finalitzades en els dos anys previs a la celebració del contracte de lloguer.
- Reducció general del 50%: opera per a tots els altres contractes nous d'habitatge habitual que no encaixin en els supòsits bonificats anteriors.
Exemple numèric il·lustratiu: l'impacte real en la base imposable
Per entendre la diferència de tributació, suposem que obtens un rendiment net positiu de 6.000 € anuals després de deduir totes les despeses computables del teu habitatge arrendat:
| Supòsit de lloguer | Percentatge de reducció | Rendiment computable en IRPF |
|---|---|---|
| Règim general estàndard | 50% | 3.000 € |
| Habitatge rehabilitat en els 2 anys previs | 60% | 2.400 € |
| Arrendament a joves (18-35 anys) | 70% | 1.800 € |
| Zona tensionada amb rebaixa >5% de renda | 90% | 600 € |
En el supòsit més favorable, dels 6.000 € nets percebuts només afegeixes 600 € a la teva base liquidable general, cosa que minimitza sensiblement el tipus marginal efectiu que pagues en la teva declaració anual de la renda.
Deduccions en l'IRPF per obres de millora energètica
Si escomets obres en el teu habitatge habitual o en un immoble destinat al lloguer, l'Agència Tributària manté actives deduccions estatals en la quota íntegra de l'IRPF per a obres i pagaments acreditats en els exercicis 2024, 2025 i prorrogats fins al 31 de desembre de 2026 (amb certificats energètics vàlids fins abans de l'1 de gener de 2028). Aquestes deduccions no redueixen els rendiments del capital immobiliari, sinó directament la quota final de l'impost:
- Deducció del 20%: per a intervencions que redueixin almenys un 7% la demanda conjunta de calefacció i refrigeració de l'immoble. Compta amb una base màxima anual de 5.000 € (deducció màxima de 1.000 €).
- Deducció del 40%: per a obres que aconsegueixin reduir almenys un 30% el consum d'energia primària no renovable, o bé aconsegueixin elevar la qualificació energètica de l'habitatge a classe «A» o «B». La base màxima anual és de 7.500 € (deducció de fins a 3.000 €).
- Deducció del 60%: aplicable a obres de rehabilitació energètica en edificis residencials complets. Disposa d'una base màxima acumulada de 15.000 €, repartida amb un límit anual de 5.000 € (l'excés no deduït per insuficiència de quota es pot traslladar als quatre exercicis fiscals següents).
El valor de referència del Cadastre i la tributació del comprador
Quan compres un habitatge de segona mà, la base imposable de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) no es calcula automàticament sobre el preu que pagues davant notari. La Direcció General del Cadastre actualitza anualment el valor de referència, que opera legalment com a base imposable mínima presumpta tant per a l'ITP com per a l'Impost sobre Successions i Donacions (ISD).
Si el preu escripturat en el contracte de compravenda és inferior al valor de referència fixat pel Cadastre, la llei t'obliga a liquidar l'ITP sobre aquest últim. Si tributes pel preu real pactat sent inferior, l'administració autonòmica emetrà de forma gairebé automàtica una liquidació complementària reclamant la diferència més els interessos de demora.
Disparitat autonòmica en l'ITP i pressió en els preus
El cost fiscal total varia notablement en funció de la comunitat autònoma on radiqui l'immoble. Mentre que al País Basc el tipus general de transmissions se situa en el 4%, en comunitats com les Illes Balears o Catalunya regeix una escala progressiva que parteix del 10% (fins a 600.000 €) i puja a l'11% (fins a 900.000 €), 12% (fins a 1,5 milions d'euros) i 13% en trams superiors, assolint un tipus agreujat del 20% quan l'adquirent ostenta la condició legal de gran tenidor.
Aquesta pressió tributària conviu amb una escalada continuada dels valors de transmissió en les operacions reals de tancament. Segons l'Institut Nacional d'Estadística (INE), a través del seu Índex de Preus d'Habitatge (IPV), en el segon trimestre de 2026 els preus de tancament van tancar amb un repunt interanual del 12,2% (amb una pujada del 7,4% en obra nova i del 12,9% en habitatge de segona mà).
Aquesta revalorització constant en els preus d'escripturació repercuteix de forma directa en les valoracions mitjanes del Cadastre i en els trams autonòmics de tributació. Per això, planificar les reformes subvencionables, seleccionar adequadament el perfil dels arrendataris i auditar el valor de referència abans de signar qualsevol compromís vinculant resulta determinant per optimitzar la rendibilitat global dels teus actius residencials. Davant d'operacions complexes, és aconsellable contrastar el teu cas concret amb un assessor fiscal especialitzat.
Preguntes freqüents
Estàs obligat a liquidar l'ITP pel valor de referència fixat pel Cadastre. Si autoliquides pel preu inferior de l'escriptura, l'Agència Tributària autonòmica t'enviarà una liquidació complementària. Per impugnar-ho, has de tributar pel valor de referència i presentar simultàniament un recurs de rectificació demostrant l'estat de l'immoble amb un dictamen pericial.
