Catalunya unifica el gran tenidor en cinc habitatges i fixa l'ITP al 20 %

El Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica de la Generalitat de Catalunya ha formalitzat la regulació sobre habitatge mitjançant les resolucions TER/3739/2026 i TER/3740/2026, publicades al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC n.º 9775). La normativa consolida un total de 302 municipis declarats com a zona de mercat residencial tensionat, rebaixa el llindar de gran tenidor a cinc habitatges i activa de forma automàtica la tributació al 20 % en l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) per a noves adquisicions d'aquests perfils.

Què canvia

El marc normatiu introdueix dos ajustos clau en l'operativa del mercat immobiliari català:

• Nou mapa de zones tensionades: la Resolució TER/3739/2026 prorroga la vigència de zona tensionada en 118 municipis (deixant-ne fora 22 que van millorar els seus registres respecte a la llista de 2024), mentre que la Resolució TER/3740/2026 incorpora 53 noves poblacions. En conjunt, Catalunya suma 302 municipis sota aquest règim.
• Llindar reduït de gran tenidor: acollint-se a la potestat de l'article 3.k) de la Llei 12/2023 estatal pel dret a l'habitatge, la Generalitat fixa la condició de gran tenidor en cinc o més immobles urbans d'ús residencial ubicats en aquestes àrees tensionades. Els trasters i les places d'aparcament queden expressament fora del còmput.
• Activació del gravamen del 20 %: segons l'establert en el Decret llei 5/2025 (integrat en l'article 641-1.5 del Llibre sisè del Codi Tributari de Catalunya), les transmissions oneroses d'habitatge usat tributen al 20 % en ITP quan el comprador ja és gran tenidor o quan s'adquireix un edifici residencial íntegre.

A qui afecta

La mesura incideix directament sobre persones físiques i societats patrimonials que acumulin cinc o més finques residencials dins dels municipis tensionats, així com sobre empreses inversores que adquireixin blocs d'habitatges en territori català.

No obstant això, la Direcció General de Tributs i Joc (DGTiJ) de la Generalitat de Catalunya ha establert criteris delimitadors a través de les seves resolucions interpretatives (Resolució 3/2025 i Resolució 2/2026):

• Exclusió de l'habitatge habitual: en el cas de compradors persones físiques, l'habitatge habitual no computa dins de les cinc unitats per determinar si ostenten la condició de gran tenidor a efectes de l'ITP.
• Compra de residència habitual no penalitzada: la compravenda que una persona física destini expressament a constituir el seu propi habitatge habitual no tributa al 20 %, mantenint-se en els tipus ordinaris (10 %) o reduïts que corresponguin.

Què significa si tens un habitatge a Catalunya

Per als propietaris i inversors patrimonials en comarques com el Vallès Occidental, el Vallès Oriental o el Barcelonès, l'encariment fiscal altera els càlculs de rendibilitat en compres de segona mà. En passar del tipus ordinari general de transmissions patrimonials oneroses (10 %) al tipus incrementat del 20 %, la càrrega impositiva en la signatura de l'escriptura de compravenda es duplica.

Així mateix, qui passi a ser qualificat com a gran tenidor sota aquest perímetre queda subjecte a les obligacions civils de contenció de rendes en els nous contractes d'arrendament, havent d'aplicar els límits del sistema d'índexs de referència oficials.

Què fer ara

Davant l'entrada en vigor i consolidació d'aquestes resolucions, convé seguir diversos passos operatius abans de comprometre qualsevol inversió:

1. Auditar la cartera immobiliària: revisar el nombre exacte de referències cadastrals residencials en propietat, descomptant garatges, trasters i l'habitatge habitual en persones físiques.
2. Verificar el municipi: comprovar si els immobles es troben dins dels 302 municipis vigents a la llista del Departament de Territori. Finques ubicades fora de zones tensionades no computen per a aquest llindar específic autonòmic.
3. Revisar la fiscalitat abans de signar arres: contrastar amb un assessor tributari o immobiliari col·legiat l'impacte impositiu exacte en la liquidació de l'ITP abans de desemborsar senyals o comprometre pagaments vinculants.