Exempció d'IRPF per a majors de 65 anys en vendre el seu habitatge a Catalunya

L'Agència Estatal d'Administració Tributària (AEAT) ha publicat el 23 d'octubre de 2026 un avís informatiu en què ratifica els criteris per acollir-se a l'exempció de l'IRPF pel guany patrimonial en transmetre l'habitatge habitual. La comunicació aclareix l'aplicació de l'article 33.4.b) de la Llei 35/2006 i subratlla que els contribuents majors de 65 anys no tenen l'obligació de reinvertir el capital obtingut en un nou habitatge per beneficiar-se d'aquest incentiu fiscal.

Què canvia

El pronunciament de l'AEAT no constitueix una modificació legal al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE), sinó un recordatori administratiu que fixa el criteri de la inspecció tributària davant d'errors recurrents en compravendes i donacions. Hisenda estableix amb precisió els tres requisits concurrents:

• Ple domini continuat: El contribuent ha d'haver ostentat la titularitat del ple domini durant almenys tres anys ininterromputs. Si la titularitat està desmembrada entre nu propietari i usufructuari, cap d'ells pot acollir-se a l'exempció. En canvi, sí que és aplicable si qui ostenta el ple domini transmet la nua propietat i es reserva l'usdefruit vitalici.
• Residència continuada: L'habitatge ha d'haver estat habitat de forma efectiva durant un termini mínim de tres anys, o haver mantingut aquesta condició dins dels dos anys anteriors a la data de venda.
• Sense compromís de reinversió: A diferència dels contribuents menors de 65 anys, que han de destinar l'import íntegre obtingut a comprar una altra residència habitual per neutralitzar l'impost, els majors de 65 anys poden disposar lliurement dels diners obtinguts.

A qui afecta

La ratificació afecta les persones físiques amb residència fiscal a Espanya que hagin complert els 65 anys en la data exacta de meritació (el dia de la signatura de l'escriptura pública de transmissió davant de notari), així com a persones en situació de dependència severa o gran dependència.

Si l'habitatge pertany a una societat conjugal o es troba en copropietat i només un dels cònjuges té 65 anys en la data de l'escriptura, el guany patrimonial corresponent al cònjuge menor tributa en la seva declaració de la renda, excepte que aquest últim opti per reinvertir la seva quota en un nou habitatge habitual.

Per veure l'impacte econòmic, posem un exemple il·lustratiu: una propietària de 66 anys de Sabadell ven per 270.000 euros el seu habitatge habitual, adquirit fa vint anys per un cost fiscal de 110.000 euros. El guany patrimonial puja a 160.000 euros. Per a un venedor menor de 65 anys que no reinverteix, la quota tributària en els tipus de l'estalvi de l'IRPF (entre el 19 % i el 28 %) superaria els 36.000 euros. En complir 65 anys i els tres anys de ple domini, el tribut a l'IRPF queda reduït a zero euros.

Què significa si tens un habitatge a Catalunya

A Catalunya, la definició de la base imposable i les exempcions en l'IRPF competeixen de forma exclusiva a l'Estat (article 149.1.14ª de la Constitució), per la qual cosa la Generalitat de Catalunya no disposa de potestat normativa per restringir aquest benefici estatal. La declaració de zones de mercat residencial tensionat sota la Llei 12/2023 tampoc incideix en aquesta exempció fiscal, ja que aquesta regulació afecta únicament la contenció de rendes de lloguer.

No obstant això, l'operació immobiliària en municipis del Vallès o Barcelona manté obligacions impositives annexes que convé no confondre:

• Plusvàlua municipal (IIVTNU): Aquest impost local grava l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana i es liquida davant de l'ajuntament respectiu (com Terrassa, Sabadell o Granollers). L'exempció estatal de l'IRPF no anul·la la plusvàlua municipal, que només s'evita si es justifica que el sòl no va experimentar increment patrimonial.
• Donacions en vida: Si la transmissió s'efectua a títol gratuït a favor dels fills, la persona donant major de 65 anys queda exempta d'IRPF sobre el guany, però qui rep l'immoble ha de liquidar l'Impost sobre Successions i Donacions (ISD) davant de l'Agència Tributària de Catalunya (ATC), d'acord amb les tarifes de la Llei 19/2010.

Què fer ara

Si projectes vendre la teva residència al Vallès o a qualsevol punt de Catalunya i estàs a prop de l'edat legal, tingues en compte aquests passos abans de comprometre l'operació:

1. Vigilar la data de signatura notarial: Assegura't que l'atorgament de l'escriptura pública es produeixi un cop complerts els 65 anys. El contracte d'arres o reserva preparatòria no marca la meritació de l'impost.
2. Comprovar la titularitat registral: Sol·licita una nota simple per verificar que ostentes el 100 % del ple domini des de fa almenys tres anys i que no existeixen desmembraments de propietat no consolidats.
3. Acreditar la residència efectiva: Conserva els certificats d'empadronament i les factures de subministraments bàsics (llum, aigua i gas) que demostrin l'ús continuat com a domicili habitual.
4. Revisar les circumstàncies de tots els titulars: Si l'habitatge pertany a diverses persones, convé contrastar la situació de cadascuna amb un professional abans d'acudir a la notaria per evitar liquidacions complementàries no desitjades.