La convocation anticipée des élections générales pour le 29 novembre 2026 a placé la politique du logement au cœur absolu du débat public. Suite au rejet par le Congrès, le 2 octobre 2026, de la validation des Décrets-lois royaux 26/2026 et 27/2026, le marché immobilier entre dans une phase d'incertitude réglementaire, cohabitant avec des prix de vente en hausse et des taux d'intérêt exigeants. Si vous envisagez d'acheter, de vendre ou de renouveler un contrat de location, comprendre les scénarios possibles vous permettra de prendre des décisions éclairées sans dépendre de la volatilité politique.
Le pouls législatif en cette dernière ligne droite de la législature
Le déclencheur du nouveau calendrier électoral a été le manque de soutien pour valider les décrets visant à durcir les conditions de location. Au cœur des négociations auxquelles est désormais confrontée la Commission permanente — l'organe de 69 députés qui maintient les fonctions parlementaires après la dissolution des Cortès, et où le bloc gouvernemental dispose d'une majorité serrée de 35 sièges — se distinguent trois mesures ayant un impact direct sur le marché :
- Réglementation des locations saisonnières et par chambres : La proposition vise à assimiler ces modalités aux contrats de logement habituel soumis à la Loi sur les Locations Urbaines (LAU), exigeant de justifier la temporalité par des documents pour éviter les fuites du marché de la longue durée.
- Plafonds et limitations sur la révision des loyers : Fixation de limites plus strictes pour le renouvellement annuel des contrats dans les zones déclarées tendues.
- Prolongation du bouclier social anti-expulsions : Le débat inclut la prolongation jusqu'en 2030 de la suspension des expulsions pour les foyers vulnérables sans solution de logement.
Prix de vente : hausses à deux chiffres malgré un volume moindre
Loin de se paralyser face à la convocation électorale, les prix d'acte notarié maintiennent un rythme de croissance notable. Selon l'Institut National de la Statistique (INE), l'Indice des Prix du Logement (IPV) a enregistré une augmentation interannuelle de 12,2% au deuxième trimestre 2026. Il s'agit de prix réels de clôture signés devant notaire, et non d'attentes d'offres sur les portails immobiliers.
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| Concepto | % |
|---|---|
| T3 2024 | 8,1 % |
| T4 2024 | 11,3 % |
| T1 2025 | 12,2 % |
| T2 2025 | 12,7 % |
| T3 2025 | 12,8 % |
| T4 2025 | 12,9 % |
| T1 2026 | 12,9 % |
| T2 2026 | 12,2 % |
Fuente: INE · Indice des Prix du Logement
De son côté, le Conseil Général du Notariat reflète dans ses données de juillet 2026 un prix moyen de clôture de 2 112 €/m² au niveau national (soit 7,7% de plus que l'année précédente). Cependant, l'augmentation des prix coexiste avec une contraction du nombre d'opérations : en juillet, 65 395 transactions de vente ont été enregistrées, ce qui représente une baisse interannuelle de 11,1%. L'écart entre les typologies s'accentue : les appartements se sont situés en moyenne à 2 547 €/m² (une augmentation de 12,5%), tandis que les maisons individuelles ont atteint 1 495 €/m² (+2,3%).
Sur le plan cadastral, le Collège des Registraires a rapporté en août 2026 une légère progression interannuelle de 1,3% des inscriptions résidentielles (48 700 opérations), signalant une stabilisation technique des signatures après plusieurs mois de baisses continues.
Le marché hypothécaire : prêts à des niveaux records et taux à 3%
Le durcissement des conditions monétaires continue de peser sur le financement. Bien que le nombre d'hypothèques constituées ait chuté de 3,5% en glissement annuel en juillet 2026 (avec 43 372 opérations selon l'INE), le montant moyen prêté a battu son record historique en s'établissant à 180 785 euros, soit 10,9% de plus qu'au même mois de 2025. Les acheteurs doivent demander des montants plus élevés pour couvrir la valeur d'achat.
Dans le même temps, le taux d'intérêt moyen au début des hypothèques a rebondi en juillet 2026 jusqu'à 3,01%, selon les Statistiques Hypothécaires de l'INE. Sur le marché interbancaire, l'Euribor à 12 mois a clôturé septembre 2026 à 3,247% selon la Banque d'Espagne, accumulant trois mois de hausses consécutives et renchérissant les révisions des prêts à taux variable.
Exemple numérique : l'impact de la hausse sur une nouvelle hypothèque
Pour comprendre le poids de l'augmentation du coût du crédit, comparons une opération standard formalisée avec les conditions actuelles face au scénario d'il y a quelques mois. Supposons un acheteur qui acquiert un logement moyen et demande le montant record enregistré par l'INE en juillet 2026 :
- Capital demandé : 180 785 €
- Durée d'amortissement : 25 ans (300 mensualités) via un système d'amortissement français (mensualités constantes).
- Scénario A (taux d'intérêt moyen de 2,84% en mars 2026) : Mensualité de 842,50 €. Total des intérêts payés : 71 965 €.
- Scénario B (taux d'intérêt moyen de 3,01% en juillet 2026) : Mensualité de 858,66 €. Total des intérêts payés : 76 813 €.
Cette augmentation d'à peine 17 points de base signifie payer 16,16 € de plus chaque mois, ce qui se traduit par un surcoût financier de 4 848 € sur la durée du prêt. C'est un calcul illustratif qui ne tient pas compte des frais d'expertise ni des commissions d'ouverture, mais il illustre pourquoi affiner la négociation bancaire est déterminant.
Guide d'action : ce qu'il convient de faire avant le 29N
La proximité des élections peut inciter à reporter les décisions patrimoniales. Analysons comment agir selon votre situation :
1. Si vous comptez acheter une propriété
Attendre une baisse des prix après les élections n'est généralement pas une stratégie étayée par les données de l'offre structurelle. La rareté de l'offre dans les zones consolidées continue de soutenir la valeur du mètre carré. Si vous trouvez une propriété qui correspond à votre budget, il est préférable de conclure le compromis avec arrhes après avoir confirmé la viabilité du crédit auprès de votre banque. Négociez des offres mixtes ou fixes pour vous prémunir contre les fluctuations de l'Euribor.
2. Si vous êtes propriétaire-vendeur
Le marché absorbe les biens à des prix records, mais le volume des transactions diminue (-11,1% selon les notaires). Fixer un prix hors marché prolongera inutilement les délais de vente. Profitez du moment actuel de prix maximum avant un éventuel changement de la fiscalité sur les plus-values ou les transmissions patrimoniales qui pourrait être débattu lors de la nouvelle législature.
3. Si vous avez un logement en location
L'incertitude réglementaire affecte surtout ceux qui opèrent avec des contrats de courte durée. Assurez-vous que vos contrats respectent scrupuleusement les exigences civiles et administratives : si vous louez pour une saison, la cause temporaire (études, contrat de travail déterminé, traitement médical) doit être explicitée dans le document, ainsi que l'adresse de résidence habituelle du locataire. En cas de doutes fiscaux ou de rédaction contractuelle, il est conseillé de consulter un spécialiste agréé.
Questions fréquentes
Oui. La location saisonnière est régie par l'article 3 de la Loi sur les Locations Urbaines comme un usage autre que celui de logement. Bien que les décrets rejetés en octobre 2026 visaient à l'assimiler à la location habituelle, elle reste légale tant que la cause de la temporalité est pleinement justifiée et ne constitue pas une fraude à la loi.
