Per què l'habitatge bat rècords el 2026 malgrat l'augment de l'Euríbor

El mercat residencial espanyol desafia els pronòstics tradicionals: el preu de tancament dels immobles acumula pujades de dos dígits mentre el cost de finançament reprèn un camí ascendent. L'escassetat estructural d'oferta i la fortalesa de la demanda estrangera expliquen per què les compravendes i les valoracions notarials continuen tensionades a l'alça el 2026.

Preus de tancament: la barrera dels 2.100 €/m² queda enrere

Convé diferenciar d'entrada entre els preus d'oferta —les xifres que els venedors publiquen en portals immobiliaris— i els preus de tancament, que corresponen als imports nets fixats en l'escriptura pública davant notari. És en aquests últims on es confirma un canvi de cicle històric.

Segons les dades oficials del Consejo General del Notariado corresponents a juny de 2026, el preu mitjà real de compravenda escripturada va assolir els 2.114 €/m², la qual cosa suposa un increment interanual del 8,8%. És la primera vegada en la sèrie històrica que les operacions notarials superen de mitjana els 2.100 euros per metre quadrat a Espanya. Paral·lelament, l'Índex de Preus d'Habitatge (IPV) publicat per l'Institut Nacional d'Estadística (INE) constata per al segon trimestre de 2026 una pujada interanual del 12,2% (un 3,4% només en variació trimestral).

Per la seva banda, l'estadística registral confirma aquesta mateixa tendència. Segons el Colegio de Registradores de la Propiedad, en el segon trimestre de 2026 el preu mitjà per metre quadrat inscrit va ascendir a 2.487 €/m², registrant una alça del 9,2% interanual i del 2,4% respecte al trimestre precedent.

Segona mà enfront d'obra nova: una bretxa que s'eixampla

L'encariment no es distribueix de manera uniforme entre totes les tipologies d'immoble. El coll d'ampolla en la producció d'habitatge a estrenar ha desviat el gruix de la pressió compradora cap als immobles usats, accelerant la seva revalorització en les grans urbs i les seves corones metropolitanes.

L'INE desglossa en el segon trimestre de 2026 una pujada interanual del 12,9% en l'habitatge de segona mà, mentre que l'obra nova va registrar un increment del 7,4%. La falta de sòl finalista llest per edificar, els terminis dilatats de concessió de llicències municipals i els costos d'execució mantenen el lliurament de promocions noves en volums insuficients per absorbir la creació neta de llars.

L'Euríbor frega el 3%: càlcul real de l'esforç hipotecari

Tot i que el cost del diner havia donat un respir transitori, les pressions inflacionistes a Europa han retornat la corba a taxes superiors a les esperades. Segons dades del Banc d'Espanya, l'Euríbor a 12 mesos va tancar l'agost de 2026 amb una mitjana mensual del 2,954% (enfront del 2,798% registrat al juny i el 2,855% de juliol de 2026).

Malgrat aquest encariment, el crèdit hipotecari no s'ha paralitzat. D'acord amb l'Estadística d'Hipoteques de l'INE, al juny de 2026 es van constituir 45.907 préstecs sobre habitatge, un repunt interanual del 10,83%.

Exemple il·lustratiu: impacte de la quota en una hipoteca estàndard

Per entendre què implica aquest entorn de tipus per a una família que formalitza la seva compravenda avui, plantegem un supòsit representatiu:

• Preu de compra: 200.000 € en habitatge de segona mà.
• Préstec sol·licitat (80% LTV): 160.000 €.
• Termini d'amortització: 25 anys.
• Condició tipus variable: Euríbor (2,954%) + diferencial del 0,75% = 3,704% TIN.

Sota aquestes condicions, la quota mensual resultant ronda els 819 euros. Si el comprador opta per negociar amb l'entitat un tipus fix al voltant del 2,90% TIN mitjançant vinculacions habituals (nòmina i assegurances), la quota se situaria al voltant dels 750 euros mensuals. Aquesta diferència mensual explica que molts adquirents prioritzin el tipus fix o mixt per blindar el seu pressupost mensual davant la volatilitat de l'interbancari.

Compradors internacionals: rècord del 15,98% de quota

Un altre dels factors determinants per entendre la resistència dels preus resideix en el pes del comprador estranger. Molts d'aquests inversors i residents comunitaris disposen de fons propis i no depenen del finançament hipotecari espanyol.

Segons les dades del Colegio de Registradores corresponents al segon trimestre de 2026, les compres protagonitzades per ciutadans estrangers van assolir un màxim històric del 15,98% del total nacional, la qual cosa equival a més de 26.800 operacions formalitzades en tres mesos. Aquest perfil d'adquirent esmorteeix l'impacte que la pujada dels tipus d'interès sol causar sobre la demanda purament domèstica.

El lloguer i el topall de l'IRAV: rendibilitat sota examen

El mercat de l'arrendament també afronta transformacions normatives determinants. L'Institut Nacional d'Estadística va fixar l'Índex de Referència per a l'Actualització d'Arrendaments d'Habitatge (IRAV) en el 2,49%. Aquesta taxa oficial opera com a topall legal màxim per actualitzar els contractes d'habitatge habitual, desvinculant la renda de l'IPC general (que es va situar en el 3,6% interanual en el mateix període).

Per al propietari arrendador, aquest diferencial exigeix calcular amb detall els rendiments nets, descomptant despeses fixes de manteniment, comunitat i IBI (el tribut local de la propietat), ja que els ingressos no absorbiran per complet la inflació general dels subministraments i serveis.