Nou reglament antiblanqueig: més exigències per comprar habitatge

El 28 d'octubre de 2026 entra en vigor el Reial Decret 813/2026, de 7 d'octubre, aprovat pel Ministeri d'Economia, Comerç i Empresa i publicat al BOE núm. 250. La norma reforma substancialment el Reglament de la Llei 10/2010 de prevenció del blanqueig de capitals i finançament del terrorisme, endurint les obligacions de diligència deguda en la intermediació i escripturació immobiliària.

Què canvia

El nou reglament elimina excepcions prèvies i introdueix controls documentals molt més exhaustius abans de formalitzar qualsevol transmissió d'immobles:

• Acreditació de titularitat real: Quan el comprador o venedor sigui una persona jurídica (societats mercantils o vehicles d'inversió), és obligatori identificar mitjançant document públic la persona física que posseeixi una participació o control directe o indirecte superior al 25 % del capital.
• Traçabilitat documental dels diners: No n'hi ha prou de declarar el compte bancari d'origen. S'ha d'aportar justificació fefaent de la procedència dels fons (extractes bancaris continuats, declaracions d'IRPF, escriptures d'herència o contractes de venda prèvia).
• Fi de l'exempció per a microempreses: Les agències immobiliàries amb menys de 10 empleats i menys de 2.000.000 € de facturació anual perden l'exempció d'interlocutor i passen a estar obligades a designar i comunicar un representant oficial davant el SEPBLAC (Servei Executiu de la Comissió de Prevenció del Blanqueig de Capitals i Infraccions Monetàries).
• Identificació digital i custòdia: S'admet formalment el DNI en la seva versió digital oficial juntament amb el suport físic. Per a operacions a distància, la documentació completa ha de quedar recollida en menys d'un mes, mantenint-se l'obligació d'arxivar els expedients durant un termini de 10 anys.
• Deure d'abstenció: Si el comprador o venedor no aporta la documentació requerida abans de l'acte formal, l'intermediari i el notari estan obligats per llei a no executar l'operació i a valorar una comunicació per indici al regulador.

A qui afecta

La reforma incideix directament sobre els subjectes obligats del sector immobiliari: agències de la propietat immobiliària (API), promotors, intermediaris de crèdit immobiliari i mediadors d'arrendaments urbans de rendes superiors a 10.000 € mensuals (o 120.000 € l'any). Així mateix, vincula els compradors i venedors d'habitatge, que hauran de respondre a requeriments documentals més detallats.

Què significa si tens un habitatge a Catalunya

Al Vallès i al Moianès, on una part substancial de les operacions combina fons propis procedents d'estalvis familiars o transmissions patrimonials prèvies amb finançament hipotecari, l'entrada en vigor del decret exigirà anticipar tràmits per no demorar la signatura d'arres ni l'elevació a públic en notaria.

Prenguem un exemple il·lustratiu: en la compra d'un pis a Granollers o Terrassa per un preu de tancament de 220.000 €, on el comprador aporta 50.000 € d'estalvi propi i 170.000 € mitjançant préstec hipotecari. Fins ara, l'acreditació dels 50.000 € acostumava a limitar-se a un certificat de saldo bancari previ a la signatura. Amb les noves exigències, l'agència i la notaria hauran de comprovar l'origen real d'aquesta quantitat (per exemple, nòmines acumulades, el rescat d'un fons o una donació liquidada a l'Agència Tributària de Catalunya) amb anterioritat al lliurament formal del dipòsit d'arres.

Què cal fer ara

Per evitar retards imprevistos en els terminis pactats en un contracte d'arres o en la formalització de l'escriptura pública, convé aplicar tres pautes bàsiques:

1. Reunir la justificació bancària abans d'ofertar: Sol·licita a la teva entitat financera els certificats de titularitat i extractes que acreditin la procedència dels diners amb els quals faràs els pagaments a compte.
2. Actualitzar actes societàries si compres amb empresa: Comprova que el Registre Mercantil o el notari disposen de la declaració fefaent de titularitat real amb els percentatges exactes de participació dels socis físics.
3. Contrastar la documentació amb un professional: Verifica amb un gestor o la teva agència immobiliària col·legiada que els justificants compleixen els estàndards tècnics exigits pel SEPBLAC per no bloquejar l'operació.