L'Audiència de Barcelona eximeix l'inquilí de pagar la pintura i la neteja ordinària

L'Audiència Provincial de Barcelona ha dictat una resolució en què determina que els inquilins no tenen l'obligació de costejar el repintat ordinari ni una neteja integral de l'habitatge en finalitzar el contracte d'arrendament. El tribunal estableix que el desgast natural dels acabats i la higienització prèvia per tornar a introduir el pis al mercat formen part del deure de conservació de l'arrendador, per la qual cosa no es poden deduir directament de la fiança legal.

Què canvia

El criteri judicial aclareix els límits de l'article 21.1 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) i dels articles 1.561 a 1.563 del Codi Civil respecte a l'estat en què s'ha de restituir l'habitatge. Segons la resolució de la secció civil de l'Audiència Provincial de Barcelona (registrada al Centre de Documentació Judicial, CENDOJ), l'ús continuat d'un immoble genera un deteriorament progressiu inevitable que no equival a dany ni a negligència culpable.

El cas que va motivar el pronunciament es va originar a Sitges després d'un arrendament de sis mesos. Els propietaris pretenien retenir la fiança de 3.200 euros i exigien una compensació total de 8.056,49 euros, dels quals 2.558,70 euros corresponien a la pintura completa del pis i 228,69 euros a un servei de neteja a fons. El tribunal va revocar el criteri de primera instància i va sentenciar el següent:

• Exempció de pintura general i neteja: va desestimar íntegrament les partides de 2.558,70 euros de repintat ordinari i 228,69 euros d'higienització en considerar que responien a despeses de conservació pròpies de la propietat.
• Devolució de la fiança: va condemnar els propietaris a reintegrar la fiança de 3.200 euros juntament amb els seus interessos legals.
• Danys imputables taxats: va reduir la responsabilitat dels inquilins a 1.612,21 euros, import corresponent en exclusiva a desperfectes comprovats al mobiliari i al cost de repintar tres habitacions en les quals els inquilins havien canviat el color de les parets sense autorització expressa.

A qui afecta

Aquest pronunciament vincula els jutjats de primera instància de tota la província de Barcelona i serveix de guia pràctica per a dos perfils clau:

• Arrendadors: ja no poden aplicar clàusules d'estil ni retenir la fiança emparant-se en què l'habitatge ha de lliurar-se «acabat de pintar», llevat que aportin proves concloents d'un abandonament extraordinari o brutícia greu.
• Arrendataris: queden protegits davant de deduccions unilaterals del seu dipòsit destinades al recondicionament estètic de l'immoble abans de l'arribada d'un nou ocupant.

Què significa si tens un habitatge a Catalunya

A Catalunya, la fiança legal dels arrendaments urbans s'ha de dipositar de forma preceptiva a l'Institut Català del Sòl (INCASÒL), adscrit a la Generalitat de Catalunya. No obstant això, l'INCASÒL actua únicament com a custodi administratiu i liquidador del dipòsit (conforme a l'article 36.4 de la LAU), per la qual cosa no entra a valorar litigis contractuals ni discrepàncies sobre desperfectes materials.

Atès que les fiances mitjanes gestionades al Vallès i l'àrea de Barcelona oscil·len freqüentment entre els 700 i més de 1.000 euros mensuals, les retencions indegudes per partides de manteniment ordinari solen bloquejar quantitats substancials en acabar els contractes.

Què fer ara

Per evitar conflictes judicials i reclamacions de quantitat amb interessos després de la resolució d'un arrendament, convé aplicar pautes documentals rigoroses:

1. Aixecar acta de lliurament amb inventari fotogràfic: en el moment de la signatura de lliurament de claus, ambdues parts han de subscriure un document on es detalli l'estat exacte de parets, terres i mobles, incorporant fotografies datades.
2. Distingir desgast ordinari de desperfecte: marques lleus de quadres o el pas del temps en el blanc de les parets constitueixen desgast natural; forats sense tapar en excés, taques d'humitat desateses o cops en fusteries són danys imputables.
3. Sol·licitar la devolució formal de la fiança: el propietari disposa legalment d'un termini de 30 dies naturals des del lliurament de claus per liquidar el saldo i justificar mitjançant factures les deduccions pertinents abans que es meriti l'interès legal dels diners.
4. Assessorament preventiu: convé revisar la redacció del contracte de lloguer abans de la signatura per suprimir clàusules que imposin obligacions de repintat nul·les de ple dret. En cas de discrepància persistent, es recomana contrastar la situació amb un professional jurídic o un administrador de finques col·legiat.