Comprar un pis a Catalunya fins als 35 anys: ITP al 5 % i despeses reals

Adquirir un primer habitatge de segona mà a Catalunya exigeix disposar d'un matalàs financer que cobreixi no només l'entrada de la hipoteca, sinó també els tributs de l'operació. Des de l'entrada en vigor del Decret Llei 5/2025 de la Generalitat de Catalunya, el llindar d'edat per accedir al tipus reduït del 5 % en l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) es va ampliar fins als 35 anys inclosos, la qual cosa suposa un estalvi directe de la meitat de la factura fiscal enfront del tipus ordinari del 10 %.

Requisits per aplicar l'ITP reduït del 5 %

L'Impost sobre Transmissions Patrimonials grava la compra d'immobles usats. Encara que la tarifa general a Catalunya se situa en el 10 %, pots tributar al 5 % si compleixes quatre condicions simultànies en la data de l'atorgament de l'escriptura pública davant notari:

• Edat del comprador: has de tenir 35 anys o menys en el moment de la signatura. Si compres en parella i només un dels dos compleix l'edat, el benefici del 5 % s'aplica únicament sobre el seu percentatge de propietat (generalment el 50 %), tributant l'altra meitat al 10 %.
• Límit d'ingressos: la suma de les bases imposables general i de l'estalvi de la teva última declaració de l'IRPF (descomptat el mínim personal i familiar) no pot ultrapassar els 36.000 euros. En declaracions conjuntes d'unitats familiars, aquest topall no es duplica automàticament, per la qual cosa convé revisar el càlcul individual.
• Destí a habitatge habitual: l'immoble adquirit ha de convertir-se en la teva residència continuada. Per a Hisenda, això implica habitar-la de forma efectiva en un termini màxim de dotze mesos des de l'adquisició i residir-hi durant almenys tres anys ininterromputs, excepte causes de força major recollides per la normativa tributària.
• Tipus d'immoble: ha de tractar-se d'un habitatge de segona mà. Les promocions d'obra nova no tributen per ITP, sinó per IVA (al 10 %) i Actes Jurídics Documentats (AJD).

Exemple numèric: l'estalvi fiscal en una compra tipus al Vallès

Per dimensionar l'impacte d'aquesta mesura, prenguem com a referència un habitatge plurifamiliar de segona mà amb un preu tancat de 220.000 euros en municipis com Sabadell, Terrassa o Granollers. El contrast entre tributar al tipus general o al bonificat modifica substancialment el capital líquid necessari per a l'operació.

El comprador que encaixa en els requisits estalvia 11.000 euros nets el dia de liquidar tributs mitjançant el model 600 de l'Agència Tributària de Catalunya (ATC). Aquest import rebaixa l'estalvi previ exigit del 31 % del valor del pis a un 26 %, facilitant l'accés als qui disposen d'ingressos estables però acumulen menor historial d'estalvi.

Preus de tancament enfront de preus d'oferta en el mercat català

En buscar habitatge, és habitual fixar-se en els preus publicats en portals immobiliaris, però les decisions de compra han de basar-se en els preus reals de tancament. Segons les dades d'escriptures públiques formalitzades recopilades pel Consejo General del Notariado per a juliol de 2026, el preu mitjà del metre quadrat escripturat a Catalunya es va situar en 2.541 €/m², amb un repunt interanual del 7,7 %. En el segment de pisos (habitatges plurifamiliars), la mitjana va assolir els 3.040 €/m² (un 13,2 % més que al juliol de l'any anterior).

Així mateix, l'Índex de Preus d'Habitatge (IPV) de l'INE, publicat per l'Idescat per al segon trimestre de 2026, reflecteix que l'habitatge usat a Catalunya va acumular una pujada interanual del 10,9 %, per sobre del 6,4 % de l'obra nova. En termes d'activitat, l'Estadística de Transmissions de Drets de la Propietat de l'INE va registrar a l'agost de 2026 un total de 8.407 compravendes d'habitatge formalitzades a la comunitat, de les quals 6.727 van correspondre al mercat de segona mà.

Condicions hipotecàries: tipus oficials i quotes de mercat

A més de la fiscalitat, el finançament condiciona l'esforç mensual del comprador. L'Euríbor a un any va tancar el setembre de 2026 en el 3,247 %, segons les resolucions oficials del Banc d'Espanya publicades al BOE. En paral·lel, el tipus mitjà ponderat dels préstecs hipotecaris a més de tres anys per a l'adquisició d'habitatge lliure concedits per les entitats financeres es va situar en el 3,134 % amb dades d'agost de 2026.

Per a una hipoteca de 176.000 euros (el 80 % del pis de 220.000 euros de l'exemple anterior) formalitzada a un termini de 30 anys a un tipus fix del 3,13 %, la quota mensual resultant és d'aproximadament 755 euros. Abans de reservar un immoble, és aconsellable calcular que la suma d'aquesta quota i altres préstecs vigents no superi el 30 % o 35 % dels ingressos nets acreditats de la unitat familiar, límit d'esforç creditici que apliquen habitualment els departaments de riscos de les entitats bancàries.

Documentació indispensable abans de signar el contracte d'arres

El contracte d'arres fixa les condicions vinculants de la compravenda. A Catalunya, llevat que es pacti expressament el contrari en el redactat, les arres es presumeixen confirmatòries segons el Codi Civil de Catalunya (article 621-8), encara que el més freqüent en la pràctica notarial és pactar arres penitencials. Abans de transferir cap senyal econòmic, resulta imprescindible verificar quatre documents:

1. Nota simple actualitzada del Registre de la Propietat: permet comprovar qui ostenta la titularitat jurídica i si hi ha hipoteques prèvies, embargaments, servituds o afeccions fiscals que hagin de cancel·lar-se econòmicament abans d'escripturar.
2. Cèdula d'habitabilitat vigent: document obligatori a Catalunya per transmetre un habitatge i per donar d'alta els subministraments d'aigua, gas i electricitat.
3. Certificat d'eficiència energètica: emès per tècnic competent i registrat a l'Institut Català d'Energia (ICAEN).
4. Certificat d'estar al corrent de pagaments amb la comunitat: emès per l'administrador de finques o el secretari de la comunitat amb el vistiplau del president, detallant si hi ha derrames aprovades pendents de liquidació.