Pourquoi le logement bat des records en 2026 malgré la hausse de l'Euribor

Le marché résidentiel espagnol défie les prévisions traditionnelles : le prix de transaction des biens immobiliers accumule des hausses à deux chiffres tandis que le coût de financement reprend une trajectoire ascendante. La pénurie structurelle de l'offre et la force de la demande étrangère expliquent pourquoi les transactions et les valorisations notariales continuent de pousser les prix à la hausse en 2026.

Prix de transaction : la barre des 2.100 €/m² est dépassée

Il convient de distinguer d'emblée les prix d'offre —les chiffres que les vendeurs publient sur les portails immobiliers— et les prix de transaction, qui correspondent aux montants nets fixés dans l'acte public devant notaire. C'est dans ces derniers qu'un changement de cycle historique se confirme.

Selon les données officielles du Conseil Général du Notariat correspondant à juin 2026, le prix moyen réel de vente notariée a atteint les 2.114 €/m², ce qui représente une augmentation annuelle de 8,8%. C'est la première fois dans la série historique que les opérations notariales dépassent en moyenne les 2.100 euros par mètre carré en Espagne. Parallèlement, l'Indice des Prix de l'Immobilier (IPV) publié par l'Institut National de la Statistique (INE) constate pour le deuxième trimestre de 2026 une hausse annuelle de 12,2% (une variation de 3,4% uniquement sur le trimestre).

De son côté, la statistique des registres fonciers confirme cette même tendance. Selon le Collège des Conservateurs des Hypothèques, au deuxième trimestre de 2026, le prix moyen au mètre carré inscrit s'est élevé à 2.487 €/m², enregistrant une hausse de 9,2% en glissement annuel et de 2,4% par rapport au trimestre précédent.

Immobilier ancien face au neuf : un écart qui se creuse

L'augmentation des prix ne se distribue pas de manière uniforme entre toutes les typologies de biens immobiliers. Le goulot d'étranglement dans la production de logements neufs a détourné l'essentiel de la pression d'achat vers les biens d'occasion, accélérant leur revalorisation dans les grandes villes et leurs couronnes métropolitaines.

L'INE détaille pour le deuxième trimestre de 2026 une hausse annuelle de 12,9% pour le logement d'occasion, tandis que la construction neuve a enregistré une augmentation de 7,4%. Le manque de terrains constructibles prêts à l'emploi, les délais prolongés d'octroi des permis de construire municipaux et les coûts de construction maintiennent la livraison de nouvelles promotions à des volumes insuffisants pour absorber la création nette de ménages.

L'Euribor frôle les 3% : calcul réel de l'effort hypothécaire

Bien que le coût de l'argent ait offert un répit transitoire, les pressions inflationnistes en Europe ont ramené la courbe à des taux supérieurs aux attentes. Selon les données de la Banque d'Espagne, l'Euribor à 12 mois a clôturé août 2026 avec une moyenne mensuelle de 2,954% (contre 2,798% enregistré en juin et 2,855% en juillet 2026).

Malgré cette augmentation des prix, le crédit hypothécaire ne s'est pas paralysé. Selon la Statistique des Hypothèques de l'INE, en juin 2026, 45.907 prêts immobiliers ont été accordés, une reprise annuelle de 10,83%.

Exemple illustratif : impact de la mensualité sur un prêt hypothécaire standard

Pour comprendre ce qu'implique cet environnement de taux pour une famille qui formalise son acquisition aujourd'hui, nous proposons une hypothèse représentative :

• Prix d'achat : 200.000 € pour un logement d'occasion.
• Prêt demandé (80% LTV) : 160.000 €.
• Durée d'amortissement : 25 ans.
• Condition de taux variable : Euribor (2,954%) + différentiel de 0,75% = 3,704% TIN.

Dans ces conditions, la mensualité résultante est d'environ 819 euros. Si l'acheteur opte pour négocier avec l'établissement un taux fixe d'environ 2,90% TIN grâce à des engagements habituels (salaire et assurances), la mensualité se situerait autour de 750 euros par mois. Cette différence mensuelle explique que de nombreux acquéreurs privilégient le taux fixe ou mixte pour protéger leur budget mensuel face à la volatilité de l'interbancaire.

Acheteurs internationaux : record de 15,98% de part de marché

Un autre facteur déterminant pour comprendre la résistance des prix réside dans le poids de l'acheteur étranger. Nombre de ces investisseurs et résidents communautaires disposent de fonds propres et ne dépendent pas du financement hypothécaire espagnol.

Selon les données du Collège des Conservateurs des Hypothèques correspondant au deuxième trimestre de 2026, les achats réalisés par des citoyens étrangers ont atteint un maximum historique de 15,98% du total national, ce qui équivaut à plus de 26.800 transactions formalisées en trois mois. Ce profil d'acquéreur amortit l'impact que la hausse des taux d'intérêt a généralement sur la demande purement domestique.

Le loyer et le plafond de l'IRAV : rentabilité sous examen

Le marché locatif est également confronté à des transformations réglementaires déterminantes. L'Institut National de la Statistique a fixé l'Indice de Référence pour l'Actualisation des Loyers de Logements (IRAV) à 2,49%. Ce taux officiel fonctionne comme un plafond légal maximal pour actualiser les contrats de logement habituel, désindexant le loyer de l'IPC général (qui s'est situé à 3,6% en glissement annuel sur la même période).

Pour le propriétaire bailleur, ce différentiel exige de calculer en détail les rendements nets, en déduisant les frais fixes d'entretien, de copropriété et l'IBI (taxe foncière locale), car les revenus n'absorberont pas entièrement l'inflation générale des fournitures et services.