Exención de IRPF para mayores de 65 al vender su vivienda en Cataluña

La Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) ha publicado el 23 de octubre de 2026 un aviso informativo en el que ratifica los criterios para acogerse a la exención del IRPF por la ganancia patrimonial al transmitir la vivienda habitual. La comunicación aclara la aplicación del artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 y subraya que los contribuyentes mayores de 65 años no tienen la obligación de reinvertir el capital obtenido en una nueva vivienda para beneficiarse de este incentivo fiscal.

Qué cambia

El pronunciamiento de la AEAT no constituye una modificación legal en el Boletín Oficial del Estado (BOE), sino un recordatorio administrativo que fija el criterio de la inspección tributaria ante errores recurrentes en compraventas y donaciones. Hacienda establece con precisión los tres requisitos concurrentes:

• Pleno dominio continuado: El contribuyente debe haber ostentado la titularidad del pleno dominio durante al menos tres años ininterrumpidos. Si la titularidad está desmembrada entre nudo propietario y usufructuario, ninguno de ellos puede acogerse a la exención. En cambio, sí es aplicable si quien ostenta el pleno dominio transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio.
• Residencia continuada: La vivienda debe haber sido habitada de forma efectiva durante un plazo mínimo de tres años, o haber mantenido tal condición dentro de los dos años anteriores a la fecha de venta.
• Sin compromiso de reinversión: A diferencia de los contribuyentes menores de 65 años, que deben destinar el importe íntegro obtenido a comprar otra residencia habitual para neutralizar el impuesto, los mayores de 65 años pueden disponer libremente del dinero obtenido.

A quién afecta

La ratificación atañe a las personas físicas con residencia fiscal en España que tengan cumplidos los 65 años en la fecha exacta del devengo (el día de la firma de la escritura pública de transmisión ante notario), así como a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

Si la vivienda pertenece a una sociedad conyugal o se encuentra en copropiedad y solo uno de los cónyuges tiene 65 años en la fecha de la escritura, la ganancia patrimonial correspondiente al cónyuge menor tributa en su declaración de la renta, salvo que este último opte por reinvertir su cuota en una nueva vivienda habitual.

Para ver el impacto económico, pongamos un ejemplo ilustrativo: una propietaria de 66 años de Sabadell vende por 270.000 euros su vivienda habitual, adquirida hace veinte años por un coste fiscal de 110.000 euros. La ganancia patrimonial asciende a 160.000 euros. Para un vendedor menor de 65 años que no reinvierte, la cuota tributaria en los tipos del ahorro del IRPF (entre el 19 % y el 28 %) superaría los 36.000 euros. Al cumplir 65 años y los tres años de pleno dominio, el tributo en el IRPF queda reducido a cero euros.

Qué significa si tienes una vivienda en Cataluña

En Cataluña, la definición de la base imponible y las exenciones en el IRPF competen de forma exclusiva al Estado (artículo 149.1.14ª de la Constitución), por lo que la Generalitat de Catalunya no dispone de potestad normativa para restringir este beneficio estatal. La declaración de zonas de mercado residencial tensionado bajo la Ley 12/2023 tampoco incide en esta exención fiscal, ya que dicha regulación afecta únicamente a la contención de rentas de alquiler.

No obstante, la operación inmobiliaria en municipios del Vallès o Barcelona mantiene obligaciones impositivas anexas que conviene no confundir:

• Plusvalía municipal (IIVTNU): Este impuesto local grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y se liquida ante el ayuntamiento respectivo (como Terrassa, Sabadell o Granollers). La exención estatal del IRPF no anula la plusvalía municipal, que solo se evita si se justifica que el suelo no experimentó incremento patrimonial.
• Donaciones en vida: Si la transmisión se efectúa a título gratuito en favor de los hijos, la persona donante mayor de 65 años queda exenta de IRPF sobre la ganancia, pero quien recibe el inmueble debe liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) ante la Agència Tributària de Catalunya (ATC), con arreglo a las tarifas de la Ley 19/2010.

Qué hacer ahora

Si proyectas vender tu residencia en el Vallès o en cualquier punto de Cataluña y estás cerca de la edad legal, toma en cuenta estos pasos antes de comprometer la operación:

1. Vigilar la fecha de firma notarial: Asegúrate de que el otorgamiento de la escritura pública se produzca una vez cumplidos los 65 años. El contrato de arras o reserva preparatoria no marca el devengo del impuesto.
2. Comprobar la titularidad registral: Solicita una nota simple para verificar que ostentas el 100 % del pleno dominio desde hace al menos tres años y que no existen desmembramientos de propiedad no consolidados.
3. Acreditar la residencia efectiva: Conserva los certificados de empadronamiento y las facturas de suministros básicos (luz, agua y gas) que demuestren el uso continuado como domicilio habitual.
4. Revisar las circunstancias de todos los titulares: Si la vivienda pertenece a varias personas, conviene contrastar la situación de cada una con un profesional antes de acudir a la notaría para evitar liquidaciones complementarias no deseadas.