El Boletín Oficial del Estado (BOE núm. 273) ha publicado la Resolución de 29 de octubre de 2026 de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana. Esta disposición formaliza la relación trimestral de zonas de mercado residencial tensionado y ratifica el marco legal estatal para limitar las rentas en nuevos contratos de alquiler.
Qué cambia
La resolución, dictada al amparo del artículo 18.2.d) de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, entró en vigor el 4 de noviembre de 2026 con un periodo de vigencia inicial de tres años. La norma establece dos reglas fundamentales para la formalización de nuevos contratos en zonas declaradas:
- Viviendas alquiladas en los últimos 5 años: La renta del nuevo contrato no puede superar la del último contrato vigente, una vez aplicada la actualización que corresponda según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sin que se puedan repercutir nuevos gastos o tributos que no estuvieran previstos anteriormente.
- Viviendas vacías o fuera del mercado más de 5 años: Si el inmueble no ha estado alquilado en el último lustro, o si el propietario es considerado gran tenedor, el precio queda topado de forma imperativa por el límite superior del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler (SERPAVI), según el artículo 17.7 de la LAU.
Asimismo, la disposición consolida la figura de gran tenedor rebajada: cualquier persona física o jurídica titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial dentro de una zona tensionada asume esta condición legal y debe ajustar sus rentas al índice estatal.
A quién afecta
La medida afecta tanto a propietarios particulares como a empresas con viviendas destinadas a residencia habitual en municipios declarados mercado tensionado. Afecta especialmente a:
- Propietarios que tenían una vivienda cerrada, en uso propio o en herencia y deciden ponerla en alquiler tras más de cinco años fuera del mercado de arrendamiento.
- Arrendadores que cuentan con 5 o más propiedades residenciales en estas áreas.
- Inquilinos que firmen un nuevo contrato de arrendamiento en municipios con declaración vigente.
Qué significa si tienes una vivienda en Cataluña
Aunque la resolución de 29 de octubre incorpora formalmente nuevos municipios del País Vasco (Sopela, Urduliz y Bergara), ratifica la doctrina jurídica y el procedimiento que ya rigen en Cataluña. En territorio catalán, el MIVAU formalizó en marzo de 2024 un primer paquete de 140 municipios (Resolución de 14 de marzo) y posteriormente añadió 131 más en octubre de 2024, cubriendo prácticamente la totalidad del Vallès Occidental, Vallès Oriental y el área metropolitana de Barcelona.
Esto significa que las rentas registradas en los contratos de la comarca deben cumplir estrictamente con este doble filtro: renta del contrato anterior o índice SERPAVI. Según los datos del registro de fianzas del INCASÒL correspondientes al primer semestre de 2026, la renta media en Terrassa se sitúa en 766 €/mes (1.413 contratos), en Sabadell alcanza los 856 €/mes (1.336 contratos), en Granollers 828 €/mes (427 contratos) y en Caldes de Montbui 806 €/mes (121 contratos).
Ver los datos
| Concepto | €/mes |
|---|---|
| Terrassa | 766 €/mes |
| Caldes de Montbui | 806 €/mes |
| Granollers | 828 €/mes |
| Sabadell | 856 €/mes |
| Sant Feliu de Codines | 702 €/mes |
Fuente: INCASÒL · fianzas de alquiler depositadas
Qué hacer ahora
Si eres propietario y tienes previsto sacar una vivienda al mercado de alquiler en el Vallès o en cualquier punto de Cataluña, revisa los siguientes pasos antes de fijar el precio:
- Revisa el historial de los últimos 5 años: Localiza el contrato anterior y el resguardo de la fianza depositada en el INCASÒL para certificar la renta anterior legal y sus actualizaciones.
- Consulta el SERPAVI: Si el piso lleva más de cinco años sin alquilarse, accede a la sede electrónica del Ministerio de Vivienda e introduce la referencia catastral para determinar el rango máximo aplicable.
- Calcula tu condición de tenedor: Cuenta las fincas urbanas de uso residencial que poseas en zonas tensionadas para confirmar si caes en la categoría de gran tenedor (umbral fijado en 5 inmuebles).
- Documenta el contrato con precisión: Un error al fijar la renta por encima del tope legal puede derivar en sanciones administrativas por parte de la Agència de l'Habitatge de Catalunya y en la obligación de devolver los importes cobrados de más. En caso de duda, consulta con un profesional inmobiliario o gestor cualificado antes de firmar.
Preguntas frecuentes
Solo se puede incrementar hasta un máximo del 10 % sobre la renta anterior si en los dos años previos se han realizado obras de rehabilitación o actuaciones acreditadas de mejora de eficiencia energética que supongan un ahorro de energía primaria no renovable del 30 % como mínimo, o mejoras sustanciales de accesibilidad.
Fuentes
Datos y normativa consultados para este artículo.
