Quant estalvi necessites per demanar una hipoteca i què finança el banc

Per aconseguir una hipoteca a Espanya no n'hi ha prou amb reunir el clàssic 20% d'entrada. Encara que la regla general estableix que les entitats financen fins al 80% del valor de taxació o compravenda, les dades notarials demostren que el finançament real sol ser menor i les despeses associades exigeixen un coixí de liquiditat notablement superior.

La regla del 80% enfront de la realitat registral i notarial

En el sector financer s'utilitza el terme LTV (Loan-to-Value o ràtio préstec-valor) per determinar quin percentatge del preu de l'immoble et prestarà el banc. La norma prudencial habitual marca un límit del 80% per a primera residència i del 60-70% per a segones residències o inversió. No obstant això, aquest 80% es calcula gairebé sempre sobre el menor de dos valors: el preu de compra pactat en el contracte d'arres o el valor oficial de taxació.

Si la taxació queda per sota del preu acordat amb el venedor, l'entitat concedirà el 80% d'aquesta taxació més baixa, obligant-te a aportar la diferència de la teva pròpia butxaca. A més, les estadístiques oficials reflecteixen una política de concessió encara més cautelosa per part de les entitats.

Això significa que, de mitjana, els compradors van escripturar aportant gairebé un 28% de fons propis només per a l'entrada, lluny del 20% que sol assumir-se sobre el paper.

Desglossament de despeses: què pagues tu i què assumeix el banc

Des de l'entrada en vigor de la Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, la banca assumeix els aranzels notarials de la hipoteca, els costos d'inscripció en el Registre de la Propietat, els honoraris de la gestoria bancària i l'Impost sobre Actes Jurídics Documentats (IAJD) del préstec. No obstant això, totes les despeses i impostos corresponents a la compravenda de l'immoble continuen sent a càrrec exclusiu de la part compradora.

• Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP): s'aplica en habitatges de segona mà i oscil·la entre el 6% i el 10% sobre el valor de referència o el preu de compra (el més gran de tots dos), depenent de la comunitat autònoma.
• IVA i Actes Jurídics Documentats (AJD): si adquireixes un habitatge d'obra nova, pagaràs un 10% d'IVA més l'AJD de l'escriptura de compravenda (habitualment entre el 0,5% i l'1,5%).
• Aranzels notarials i de Registre de la Propietat: corresponents a l'escriptura de compravenda, solen sumar entre 800 i 1.500 euros segons el valor del pis.
• Taxació oficial homologada pel Banc d'Espanya: és l'únic cost previ directe de la hipoteca que assumeix el comprador, situant-se habitualment entre 300 i 550 euros.
• Gestoria de la compravenda: al voltant de 300 a 500 euros per a la tramitació d'impostos i inscripció registral.

Exemple numèric il·lustratiu: els diners necessaris per a un pis de 200.000 euros

Per entendre la xifra exacta que has de tenir disponible al teu compte corrent abans de formalitzar l'operació, analitzem un cas pràctic representatiu d'un habitatge de segona mà per valor de 200.000 euros en una comunitat amb un ITP del 8% (com Cataluña, Galicia o Andalucía en els seus trams mitjans):

Com reflecteix la taula, el capital total necessari no se situa en 40.000 euros (el 20% inicial), sinó en una forquilla d'entre 58.500 i 73.900 euros, cosa que representa entre un 29% i un 37% de l'import total de l'immoble.

Tipus d'interès, euríbor i capacitat de pagament

Tenir l'estalvi no és l'únic requisit: el banc analitzarà la teva ràtio d'endeutament o DTI (Debt-to-Income). Com a pauta general recomanada pel Banc d'Espanya, la quota hipotecària mensual sumada als teus altres deutes no ha de superar el 30-35% dels teus ingressos nets mensuals estables.

En aquesta anàlisi, l'evolució del cost de finançament és determinant. L'agost de 2024, l'euríbor a 12 mesos es va situar en el 3,166%, anotant un retrocés interanual de 0,907 punts respecte al 4,073% del mateix mes de l'any precedent. Així mateix, les dades de l'INE relatives al juliol de 2024 van reflectir la signatura de 36.260 préstecs hipotecaris sobre habitatges (+23,5% interanual), amb un import mitjà finançat de 151.944 euros i un tipus d'interès mitjà de sortida del 3,17%.

Quant a la modalitat triada, l'Institut Nacional d'Estadística va constatar el juny de 2024 que el 57,4% dels nous préstecs per a habitatge es van contractar a tipus fix i el 42,6% a tipus variable, amb uns tipus mitjans inicials del 3,44% i del 3,06% respectivament. Optar per un tipus fix o mixt permet estabilitzar la quota i preveure amb exactitud aquest límit del 35% d'endeutament a llarg termini.

Vies per comprar habitatge si no assoleixes l'estalvi estimat

1. Línies d'avals públics (ICO i autonòmics): programes oficials dissenyats per a joves menors de 35 anys i famílies amb menors a càrrec que avalen fins al 20% de l'import no cobert per la banca tradicional, permetent arribar al 100% de finançament del valor de compra o taxació.
2. Compra sobre plànol amb pagaments ajornats: en les promocions d'obra nova, l'entrada es fracciona durant els 18 o 24 mesos que dura la construcció mitjançant quotes mensuals, facilitant acumular l'estalvi mentre avança l'obra.
3. Doble garantia hipotecària: aportar un segon habitatge lliure de càrregues (habitualment de familiars directes) per garantir aquest tram inicial del 20%, alliberant aquesta càrrega una vegada amortitzada aquesta part del préstec.