El contracte d'arres és el document privat on comprador i venedor formalitzen el compromís de compravenda d'un immoble i entreguen una bestreta econòmica, habitualment equivalent al 10% del preu pactat. Tot i que no és obligatori signar-lo davant de notari, els seus efectes jurídics són vinculants: cometre un error de redacció o ignorar la situació registral de l'habitatge pot traduir-se en la pèrdua íntegra dels estalvis aportats o en litigis prolongats.
Perquè aquest pas previ a l'escriptura pública no es converteixi en una font de problemes, convé conèixer els tipus d'arres existents, les comprovacions documentals prèvies i les clàusules protectores indispensables per a ambdues parts.
Penitencials, confirmatòries o penals: quin tipus estàs signant
En l'ordenament jurídic espanyol existeixen tres modalitats d'arres amb implicacions radicalment diferents. Si el document no especifica clarament el tipus o es redacta de forma ambigua, la jurisprudència sol interpretar-les com a confirmatòries:
- Arres confirmatòries: constitueixen una bestreta del preu total i ratifiquen l'existència del contracte. Si una de les parts es retracta, l'altra pot exigir als tribunals el compliment forçós de la compravenda o la resolució amb indemnització per danys i perjudicis demostrables.
- Arres penitencials (o de desistiment): regulades en l'article 1454 del Codi Civil, permeten a qualsevol de les parts rescindir el contracte unilateralment sense al·legar causa. Si desisteix el comprador, perd la quantitat entregada; si desisteix el venedor, l'ha de retornar per duplicat. Representen la modalitat més comuna en les transaccions residencials.
- Arres penals: funcionen com a clàusula punitiva per incompliment. Qui incompleix perd la bestreta o la retorna duplicada, però la part complidora pot exigir addicionalment la consumació de la compravenda si així ho decideix.
La clàusula hipotecària: com protegir la bestreta si el banc denega el préstec
Un dels errors més freqüents entre els compradors consisteix a signar les arres abans de tenir la concessió definitiva de la hipoteca. Les entitats financeres emeten preaprovacions basades en el perfil creditici, però l'aprovació formal requereix la taxació de l'immoble i el vistiplau del departament de riscos.
En el context actual, l'accés al crèdit hipotecari exigeix precisió en els temps. Segons l'Estadística d'Hipoteques de l'INE, el tipus d'interès mitjà sobre habitatges es va situar en el 2,96% el juny de 2026, després de mantenir-se al voltant del 2,84% el març de 2026 i el 2,88% el febrer de 2026. Els tipus actuals imposen filtres de solvència estrictes respecte a la capacitat d'endeutament familiar:
Per evitar perdre la bestreta si el préstec resulta denegat, és imprescindible introduir una condició resolutòria o suspensiva per denegació de finançament. Aquesta clàusula ha d'estipular que, si almenys dues o tres entitats de crèdit rebutgen la sol·licitud formal aportant el corresponent justificant denegatori, el comprador té dret a recuperar íntegrament l'import dipositat, sense penalitzacions.
El risc del desfasament de taxació: exemple numèric real
El banc calcula el percentatge màxim a finançar (habitualment el 80%) sobre el menor entre dos valors: el preu pactat en compravenda o el valor de taxació oficial. Segons el Consell General del Notariat, el preu mitjà escripturat en el conjunt de 2024 va assolir els 1.753 €/m² després de completar-se 716.183 transaccions anuals. Si compres un immoble el valor de taxació del qual resulta inferior al preu acordat, sorgirà un descobert de fons que has de cobrir amb capital propi.
Documentació imprescindible abans de transferir la bestreta
Mai entreguis una quantitat econòmica sense verificar amb caràcter previ l'estat tècnic i jurídic de l'immoble. El venedor o l'agència intermediària han de facilitar:
- Nota simple actualitzada del Registre de la Propietat: expedida amb menys de 10 dies d'antiguitat. Confirma qui ostenta la titularitat real i revela càrregues com hipoteques anteriors no cancel·lades registralment, afeccions fiscals, servituds o embargaments.
- Certificat de la comunitat de propietaris: signat per l'administrador i amb el vistiplau del president, que acrediti que l'habitatge està al corrent de quotes ordinàries i extraordinàries, indicant a més si hi ha derrames aprovades pendents de cobrament.
- Últim rebut de l'IBI: per corroborar que l'Impost sobre Béns Immobles està liquidat i verificar la referència cadastral exacta.
- Cèdula d'habitabilitat i certificat d'eficiència energètica (CEE): obligatoris per escripturar en la gran majoria de comunitats autònomes.
- Inspecció Tècnica de l'Edifici (ITE / IEE): indispensable en finques amb més de 45 o 50 anys per conèixer si l'edifici té deficiències estructurals greus pendents de subsanació.
Terminis d'escripturació i repartiment de despeses en el contracte
El document ha d'establir una data límit improrrogable per atorgar l'escriptura pública de compravenda davant de notari. El prudent en operacions amb finançament bancari és fixar entre 60 i 90 dies naturals, permetent tramitar taxació, oferta vinculant (FEIN) i el termini legal obligatori de 10 dies naturals de reflexió abans de la signatura.
Respecte a les despeses, si no es pacta res, regeix la llei: el venedor assumeix la plusvàlua municipal (IIVTNU) i els costos de la matriu notarial de l'escriptura, mentre que el comprador sufraga les còpies notarials, la inscripció en el Registre de la Propietat i l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) o IVA. Convé deixar reflectit en el text si se segueix el criteri legal o si s'acorda una altra distribució expressa.
Preguntes freqüents
La pràctica de mercat fixa habitualment entre el 5% i el 10% del preu total pactat de l'habitatge, sent el 10% la xifra més estesa. Aquesta quantitat es descompta íntegrament del preu final durant la signatura de l'escriptura notarial.
