Calcular la rendibilitat d'un habitatge de lloguer exigeix anar més enllà de dividir la renda anual entre el preu de compra. Per conèixer el rendiment real del teu capital has de restar els costos operatius (comunitat, IBI, assegurances), l'impacte del palanquejament hipotecari i la tributació neta a l'IRPF després de les reduccions vigents.
Rendibilitat bruta davant de rendibilitat neta
La rendibilitat bruta és una mètrica de primer filtre, útil únicament per descartar immobles en una primera ullada. Si compres un pis per 180.000 euros i n'obtens 900 euros al mes (10.800 euros anuals), la rendibilitat bruta resulta del 6,00%. No obstant això, aquesta xifra no reflecteix els costos d'adquisició ni les despeses recurrents que assumiràs cada mes.
Per calcular la rendibilitat neta real has d'incloure al denominador la inversió total inicial: preu d'escripturació més impostos (ITP o IVA), aranzels de notaria, registre de la propietat i honoraris de taxació o gestió (habitualment entre un 10% i un 12% addicional). Al numerador, has de descomptar totes les despeses de manteniment i tributs municipals de l'ingrés brut anual.
Despeses deduïbles i costos fixos que minoren el teu flux de caixa
El flux de caixa (o cash flow) són els diners que efectivament queden al teu compte bancari després de pagar totes les obligacions de l'immoble. En projectar el teu balanç anual, has de pressupostar minuciosament els següents conceptes:
- Impost sobre Béns Immobles (IBI) i taxes: Tribut anual obligatori fixat per l'ajuntament (l'impost local sobre béns immobles), a més de la taxa d'escombraries on sigui exigible.
- Despeses de comunitat ordinàries: Quotes mensuals destinades al manteniment de zones comunes, neteja i subministraments de l'edifici. Recorda que les derrames extraordinàries no computen com a despesa corrent, sinó com a millora deduïble o major valor d'adquisició.
- Assegurances obligatòries i preventives: La pòlissa de llar i l'assegurança d'impagament de lloguer, que sol situar-se entre el 3% i el 5% de la renda anual garantida.
- Provisió per manteniment i vacança: És aconsellable reservar anualment entre el 5% i el 8% dels ingressos per a reparacions imprevistes (caldera, lampisteria) i preveure almenys mig mes a l'any de desocupació tècnica entre contractes.
El cost financer: com afecta el tipus d'interès al teu rendiment
Recórrer a finançament aliè permet apalancar el capital disponible i multiplicar la rendibilitat sobre els fons propis aportats (Return on Equity o ROE). No obstant això, el cost del crèdit hipotecari condiciona de manera directa el flux mensual de caixa.
D'acord amb el Banc d'Espanya, l'euríbor a 12 mesos va registrar una mitjana mensual oficial del 2,954% l'agost de 2026. Al seu torn, el tipus mitjà de les hipoteques sobre habitatge formalitzades es va situar en el 2,96% el juny de 2026 segons l'Institut Nacional d'Estadística (INE). Aquest entorn creditici exigeix calibrar amb precisió la quota hipotecària mensual per evitar que absorbeixi la major part de la renda cobrada.
Fiscalitat a l'IRPF: reduccions vigents per rendiment net
El rendiment net del lloguer d'habitatge habitual s'integra a la base imposable general de l'IRPF. A l'import cobrat se li resten les despeses deduïbles (interessos de la hipoteca, IBI, comunitat, assegurances, amortització del 3% del valor de construcció de l'immoble i costos de conservació). Sobre aquest rendiment net resultant s'apliquen els percentatges de reducció establerts a la normativa estatal:
| Supòsit de lloguer | Reducció IRPF aplicable | Requisits clau |
|---|---|---|
| Règim general nous contractes | 50% | Contractes d'habitatge habitual subscrits sota la normativa vigent. |
| Inquilins joves (18 a 35 anys) | 70% | Primera formalització de contracte amb arrendataris d'aquesta franja d'edat. |
| Zona tensionada amb baixada de renda | 90% | Habitatges en zones declarades de mercat tensionat que redueixin la renda prèvia almenys un 5%. |
A més, en projectar les revisions anuals del contracte, tingues en compte que l'Índex de Referència per a l'Actualització d'Arrendaments d'Habitatge (IRAV) va fixar l'agost de 2026 un límit màxim d'actualització del 2,47% segons l'INE.
Exemple pràctic: càlcul pas a pas en una compra real
Vegem un exemple il·lustratiu amb nombres tancats per entendre el pas de la rendibilitat bruta al rendiment net efectiu:
1. Inversió inicial
- Preu de compravenda escripturat: 150.000 €
- Despeses de compra (ITP al 8%, notaria, registre, gestoria): 15.000 € (10%)
- Inversió total desemborsada: 165.000 €
- (Supòsit sense hipoteca per veure l'actiu pur: capital aportat = 165.000 €)
2. Ingressos i despeses operatives anuals
- Renda pactada: 800 €/mes = 9.600 € anuals
- IBI i escombraries: 400 €
- Comunitat de propietaris: 600 € (50 €/mes)
- Assegurança de llar i impagament: 450 €
- Manteniment i reserva de vacança (7% sobre renda): 672 €
- Total despeses d'explotació: 2.122 €
- Rendiment net abans d'impostos: 9.600 € - 2.122 € = 7.478 €
En aquest escenari, la rendibilitat bruta és del 5,82% (9.600 € / 165.000 €), mentre que la rendibilitat neta abans d'impostos se situa en el 4,53% (7.478 € / 165.000 €). Si es finança el 70% mitjançant préstec hipotecari, la rendibilitat sobre el capital propi invertit (cash-on-cash) variarà en funció del diferencial entre el rendiment del pis i el tipus d'interès del préstec.
Preguntes freqüents
La rendibilitat neta mesura el rendiment percentual que genera l'immoble sobre el total de la inversió realitzada (preu total més despeses). En canvi, el cash-on-cash mesura exclusivament el flux de caixa anual net dividit entre el capital propi efectivament aportat de la teva butxaca (descomptant l'import finançat per la hipoteca).
