Por qué la vivienda bate récords en 2026 pese al alza del Euríbor

El mercado residencial español desafía los pronósticos tradicionales: el precio de cierre de los inmuebles acumula subidas de dos dígitos mientras el coste de financiación retoma una senda ascendente. La escasez estructural de oferta y la fortaleza de la demanda extranjera explican por qué las compraventas y las valoraciones notariales continúan tensionadas al alza en 2026.

Precios de cierre: la barrera de los 2.100 €/m² queda atrás

Conviene diferenciar de entrada entre los precios de oferta —las cifras que los vendedores publican en portales inmobiliarios— y los precios de cierre, que corresponden a los importes netos fijados en la escritura pública ante notario. Es en estos últimos donde se confirma un cambio de ciclo histórico.

Según los datos oficiales del Consejo General del Notariado correspondientes a junio de 2026, el precio medio real de compraventa escriturada alcanzó los 2.114 €/m², lo que supone un incremento interanual del 8,8%. Es la primera vez en la serie histórica que las operaciones notariales rebasan de media los 2.100 euros por metro cuadrado en España. Paralelamente, el Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) constata para el segundo trimestre de 2026 una subida interanual del 12,2% (un 3,4% solo en variación trimestral).

Por su parte, la estadística registral confirma esta misma tendencia. Según el Colegio de Registradores de la Propiedad, en el segundo trimestre de 2026 el precio medio por metro cuadrado inscrito ascendió a 2.487 €/m², registrando un alza del 9,2% interanual y del 2,4% respecto al trimestre precedente.

Segunda mano frente a obra nueva: una brecha que se ensancha

El encarecimiento no se distribuye de manera uniforme entre todas las tipologías de inmueble. El cuello de botella en la producción de vivienda a estrenar ha desviado el grueso de la presión compradora hacia los inmuebles usados, acelerando su revalorización en las grandes urbes y sus coronas metropolitanas.

El INE desglosa en el segundo trimestre de 2026 una subida interanual del 12,9% en la vivienda de segunda mano, mientras que la obra nueva registró un incremento del 7,4%. La falta de suelo finalista listo para edificar, los plazos dilatados de concesión de licencias municipales y los costes de ejecución mantienen la entrega de promociones nuevas en volúmenes insuficientes para absorber la creación neta de hogares.

El Euríbor roza el 3%: cálculo real del esfuerzo hipotecario

Pese a que el coste del dinero había dado un respiro transitorio, las presiones inflacionistas en Europa han devuelto la curva a tasas superiores a las esperadas. Según datos del Banco de España, el Euríbor a 12 meses cerró agosto de 2026 con una media mensual del 2,954% (frente al 2,798% registrado en junio y el 2,855% de julio de 2026).

A pesar de este encarecimiento, el crédito hipotecario no se ha paralizado. De acuerdo con la Estadística de Hipotecas del INE, en junio de 2026 se constituyeron 45.907 préstamos sobre vivienda, un repunte interanual del 10,83%.

Ejemplo ilustrativo: impacto de la cuota en una hipoteca estándar

Para entender qué implica este entorno de tipos para una familia que formaliza su compraventa hoy, planteamos un supuesto representativo:

• Precio de compra: 200.000 € en vivienda de segunda mano.
• Préstamo solicitado (80% LTV): 160.000 €.
• Plazo de amortización: 25 años.
• Condición tipo variable: Euríbor (2,954%) + diferencial del 0,75% = 3,704% TIN.

Bajo estas condiciones, la cuota mensual resultante ronda los 819 euros. Si el comprador opta por negociar con la entidad un tipo fijo en torno al 2,90% TIN mediante vinculaciones habituales (nómina y seguros), la cuota se situaría en torno a los 750 euros mensuales. Esta diferencia mensual explica que muchos adquirentes prioricen el tipo fijo o mixto para blindar su presupuesto mensual ante la volatilidad del interbancario.

Compradores internacionales: récord del 15,98% de cuota

Otro de los factores determinantes para entender la resistencia de los precios reside en el peso del comprador extranjero. Muchos de estos inversores y residentes comunitarios disponen de fondos propios y no dependen de la financiación hipotecaria española.

Según los datos del Colegio de Registradores correspondientes al segundo trimestre de 2026, las compras protagonizadas por ciudadanos extranjeros alcanzaron un máximo histórico del 15,98% del total nacional, lo que equivale a más de 26.800 operaciones formalizadas en tres meses. Este perfil de adquirente amortigua el impacto que la subida de los tipos de interés suele causar sobre la demanda puramente doméstica.

El alquiler y el tope del IRAV: rentabilidad bajo examen

El mercado del arrendamiento también afronta transformaciones normativas determinantes. El Instituto Nacional de Estadística fijó el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) en el 2,49%. Esta tasa oficial opera como tope legal máximo para actualizar los contratos de vivienda habitual, desvinculando la renta del IPC general (que se situó en el 3,6% interanual en el mismo periodo).

Para el propietario arrendador, este diferencial exige calcular con detalle los rendimientos netos, descontando gastos fijos de mantenimiento, comunidad e IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), ya que los ingresos no absorberán por completo la inflación general de los suministros y servicios.