Nuevo reglamento antiblanqueo: más exigencias para comprar vivienda

El 28 de octubre de 2026 entra en vigor el Real Decreto 813/2026, de 7 de octubre, aprobado por el Ministerio de Economía, Comercio y Empresa y publicado en el BOE núm. 250. La norma reforma sustancialmente el Reglamento de la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo, endureciendo las obligaciones de diligencia debida en la intermediación y escrituración inmobiliaria.

Qué cambia

El nuevo reglamento elimina excepciones previas e introduce controles documentales mucho más exhaustivos antes de formalizar cualquier transmisión de inmuebles:

• Acreditación de titularidad real: Cuando el comprador o vendedor sea una persona jurídica (sociedades mercantiles o vehículos de inversión), es obligatorio identificar mediante documento público a la persona física que posea una participación o control directo o indirecto superior al 25 % del capital.
• Trazabilidad documental del dinero: No basta con declarar la cuenta bancaria de origen. Se debe aportar justificación fehaciente de la procedencia de los fondos (extractos bancarios continuados, declaraciones de IRPF, escrituras de herencia o contratos de venta previa).
• Fin de la exención para microempresas: Las agencias inmobiliarias con menos de 10 empleados y menos de 2.000.000 € de facturación anual pierden la exención de interlocutor y pasan a estar obligadas a designar y comunicar un representante oficial ante el SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias).
• Identificación digital y custodia: Se admite formalmente el DNI en su versión digital oficial junto al soporte físico. Para operaciones a distancia, la documentación completa debe quedar recabada en menos de un mes, manteniéndose la obligación de archivar los expedientes durante un plazo de 10 años.
• Deber de abstención: Si el comprador o vendedor no aporta la documentación requerida antes del acto formal, el intermediario y el notario están obligados por ley a no ejecutar la operación y a valorar una comunicación por indicio al regulador.

A quién afecta

La reforma incide directamente sobre los sujetos obligados del sector inmobiliario: agencias de la propiedad inmobiliaria (API), promotores, intermediarios de crédito inmobiliario y mediadores de arrendamientos urbanos de rentas superiores a 10.000 € mensuales (o 120.000 € al año). Asimismo, vincula a los compradores y vendedores de vivienda, que deberán responder a requerimientos documentales más detallados.

Qué significa si tienes una vivienda en Cataluña

En el Vallès y el Moianès, donde una parte sustancial de las operaciones combina fondos propios procedentes de ahorros familiares o transmisiones patrimoniales previas con financiación hipotecaria, la entrada en vigor del decreto exigirá anticipar trámites para no demorar la firma de arras ni la elevación a público en notaría.

Tomemos un ejemplo ilustrativo: en la compra de un piso en Granollers o Terrassa por un precio de cierre de 220.000 €, donde el comprador aporta 50.000 € de ahorro propio y 170.000 € mediante préstamo hipotecario. Hasta ahora, la acreditación de los 50.000 € solía limitarse a un certificado de saldo bancario previo a la firma. Con las nuevas exigencias, la agencia y la notaría deberán comprobar el origen real de esa cantidad (por ejemplo, nóminas acumuladas, el rescate de un fondo o una donación liquidada en la Agència Tributària de Catalunya) con anterioridad a la entrega formal del depósito de arras.

Qué hacer ahora

Para evitar retrasos imprevistos en los plazos pactados en un contrato de arras o en la formalización de la escritura pública, conviene aplicar tres pautas básicas:

1. Reunir la justificación bancaria antes de ofertar: Solicita a tu entidad financiera los certificados de titularidad y extractos que acrediten la procedencia del dinero con el que harás los pagos a cuenta.
2. Actualizar actas societarias si compras con empresa: Comprueba que el Registro Mercantil o el notario disponen de la declaración fehaciente de titularidad real con los porcentajes exactos de participación de los socios físicos.
3. Contrastar la documentación con un profesional: Verifica con un gestor o tu agencia inmobiliaria colegiada que los justificantes cumplen los estándares técnicos exigidos por el SEPBLAC para no bloquear la operación.