Cuánto ahorro necesitas para pedir una hipoteca y qué financia el banco

Para conseguir una hipoteca en España no basta con reunir el clásico 20% de entrada. Aunque la regla general establece que las entidades financian hasta el 80% del valor de tasación o compraventa, los datos notariales demuestran que la financiación real suele ser menor y los gastos asociados exigen un colchón de liquidez notablemente superior.

La regla del 80% frente a la realidad registral y notarial

En el sector financiero se utiliza el término LTV (Loan-to-Value o ratio préstamo-valor) para determinar qué porcentaje del precio del inmueble te prestará el banco. La norma prudencial habitual marca un tope del 80% para primera residencia y del 60-70% para segundas residencias o inversión. Sin embargo, ese 80% se calcula casi siempre sobre el menor de dos valores: el precio de compra pactado en el contrato de arras o el valor oficial de tasación.

Si la tasación queda por debajo del precio acordado con el vendedor, la entidad concederá el 80% de esa tasación más baja, obligándote a aportar la diferencia de tu propio bolsillo. Además, las estadísticas oficiales reflejan una política de concesión aún más cautelosa por parte de las entidades.

Esto significa que, de media, los compradores escrituraron aportando casi un 28% de fondos propios solo para la entrada, lejos del 20% que suele asumirse sobre el papel.

Desglose de gastos: qué pagas tú y qué asume el banco

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la banca asume los aranceles notariales de la hipoteca, los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad, los honorarios de la gestoría bancaria y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) del préstamo. No obstante, todos los gastos e impuestos correspondientes a la compraventa del inmueble siguen siendo a cargo exclusivo de la parte compradora.

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): se aplica en viviendas de segunda mano y oscila entre el 6% y el 10% sobre el valor de referencia o el precio de compra (el mayor de ambos), dependiendo de la comunidad autónoma.
• IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD): si adquieres una vivienda de obra nueva, pagarás un 10% de IVA más el AJD de la escritura de compraventa (habitualmente entre el 0,5% y el 1,5%).
• Aranceles notariales y de Registro de la Propiedad: correspondientes a la escritura de compraventa, suelen sumar entre 800 y 1.500 euros según el valor del piso.
• Tasación oficial homologada por el Banco de España: es el único coste previo directo de la hipoteca que asume el comprador, situándose habitualmente entre 300 y 550 euros.
• Gestoría de la compraventa: alrededor de 300 a 500 euros para la tramitación de impuestos e inscripción registral.

Ejemplo numérico ilustrativo: el dinero necesario para un piso de 200.000 euros

Para entender la cifra exacta que debes tener disponible en tu cuenta corriente antes de formalizar la operación, analicemos un caso práctico representativo de una vivienda de segunda mano por valor de 200.000 euros en una comunidad con un ITP del 8% (como Cataluña, Galicia o Andalucía en sus tramos medios):

Concepto	Escenario 80% LTV	Escenario Notarial Medio (72,3% LTV)
Precio de compra	200.000 €	200.000 €
Préstamo concedido por el banco	160.000 €	144.600 €
Entrada de fondos propios	40.000 € (20%)	55.400 € (27,7%)
Impuesto de Transmisiones (ITP 8%)	16.000 €	16.000 €
Notaría, Registro, Gestoría y Tasación (estimado)	2.500 €	2.500 €
Total ahorro previo necesario	58.500 €	73.900 €

Como refleja la tabla, el capital total necesario no se sitúa en 40.000 euros (el 20% inicial), sino en una horquilla de entre 58.500 y 73.900 euros, lo que representa entre un 29% y un 37% del importe total del inmueble.

Tipos de interés, euríbor y capacidad de pago

Tener el ahorro no es el único requisito: el banco analizará tu ratio de endeudamiento o DTI (Debt-to-Income). Como pauta general recomendada por el Banco de España, la cuota hipotecaria mensual sumada a tus otras deudas no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales estables.

En este análisis, la evolución del coste de financiación es determinante. En agosto de 2024, el euríbor a 12 meses se situó en el 3,166%, anotando un retroceso interanual de 0,907 puntos respecto al 4,073% del mismo mes del año precedente. Asimismo, los datos del INE relativos a julio de 2024 reflejaron la firma de 36.260 préstamos hipotecarios sobre viviendas (+23,5% interanual), con un importe medio financiado de 151.944 euros y un tipo de interés medio de salida del 3,17%.

En cuanto a la modalidad elegida, el Instituto Nacional de Estadística constató en junio de 2024 que el 57,4% de los nuevos préstamos para vivienda se contrataron a tipo fijo y el 42,6% a tipo variable, con unos tipos medios iniciales del 3,44% y del 3,06% respectivamente. Optar por un tipo fijo o mixto permite estabilizar la cuota y prever con exactitud ese límite del 35% de endeudamiento a largo plazo.

Vías para comprar vivienda si no alcanzas el ahorro estimado

Cuando el volumen de liquidez disponible queda por debajo del 30% del precio de la vivienda deseada, existen alternativas legales y financieras para salvar esa distancia:

1. Líneas de avales públicos (ICO y autonómicos): programas oficiales diseñados para jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo que avalan hasta el 20% del importe no cubierto por la banca tradicional, permitiendo llegar al 100% de financiación del valor de compra o tasación.
2. Compra sobre plano con pagos aplazados: en las promociones de obra nueva, la entrada se fracciona durante los 18 o 24 meses que dura la construcción mediante cuotas mensuales, facilitando acumular el ahorro mientras avanza la obra.
3. Doble garantía hipotecaria: aportar una segunda vivienda libre de cargas (habitualmente de familiares directos) para garantizar ese tramo inicial del 20%, liberando dicha carga una vez amortizada esa parte del préstamo.