Calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler exige ir más allá de dividir la renta anual entre el precio de compra. Para conocer el rendimiento real de tu capital debes restar los costes operativos (comunidad, IBI, seguros), el impacto del apalancamiento hipotecario y la tributación neta en el IRPF tras las reducciones vigentes.
Rentabilidad bruta frente a rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es una métrica de primer filtro, útil únicamente para descartar inmuebles en un primer vistazo. Si compras un piso por 180.000 euros y obtienes 900 euros al mes (10.800 euros anuales), la rentabilidad bruta resulta del 6,00%. Sin embargo, esta cifra no refleja los costes de adquisición ni los gastos recurrentes que asumirás cada mes.
Para calcular la rentabilidad neta real debes incluir en el denominador la inversión total inicial: precio de escrituración más impuestos (ITP o IVA), aranceles de notaría, registro de la propiedad y honorarios de tasación o gestión (habitualmente entre un 10% y un 12% adicional). En el numerador, debes descontar todos los gastos de mantenimiento y tributos municipales del ingreso bruto anual.
Gastos deducibles y costes fijos que minoran tu flujo de caja
El flujo de caja (o cash flow) es el dinero que efectivamente queda en tu cuenta bancaria tras pagar todas las obligaciones del inmueble. Al proyectar tu balance anual, debes presupuestar minuciosamente los siguientes conceptos:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y tasas: Tributo anual obligatorio fijado por el ayuntamiento, además de la tasa de basuras donde sea exigible.
- Gastos de comunidad ordinarios: Cuotas mensuales destinadas al mantenimiento de zonas comunes, limpieza y suministros del edificio. Recuerda que las derramas extraordinarias no computan como gasto corriente, sino como mejora deducible o mayor valor de adquisición.
- Seguros obligatorios y preventivos: La póliza de hogar y el seguro de impago de alquiler, que suele situarse entre el 3% y el 5% de la renta anual garantizada.
- Provisión para mantenimiento y vacancia: Es aconsejable reservar anualmente entre el 5% y el 8% de los ingresos para reparaciones imprevistas (caldera, fontanería) y prever al menos medio mes al año de desocupación técnica entre contratos.
El coste financiero: cómo afecta el tipo de interés a tu rendimiento
Recurrir a financiación ajena permite apalancar el capital disponible y multiplicar la rentabilidad sobre los fondos propios aportados (Return on Equity o ROE). No obstante, el coste del crédito hipotecario condiciona de forma directa el flujo mensual de caja.
De acuerdo con el Banco de España, el euríbor a 12 meses registró una media mensual oficial del 2,954% en agosto de 2026. A su vez, el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda formalizadas se colocó en el 2,96% en junio de 2026 según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este entorno crediticio exige calibrar con precisión la cuota hipotecaria mensual para evitar que absorba la mayor parte de la renta cobrada.
Ver los datos
| Concepto | % |
|---|---|
| Nov 2025 | 2,97 % |
| Dic 2025 | 2,87 % |
| Ene 2026 | 2,86 % |
| Feb 2026 | 2,88 % |
| Mar 2026 | 2,84 % |
| Abr 2026 | 2,9 % |
| May 2026 | 2,98 % |
| Jun 2026 | 2,96 % |
Fuente: INE · Estadística de Hipotecas
Fiscalidad en el IRPF: reducciones vigentes por rendimiento neto
El rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual se integra en la base imponible general del IRPF. Al importe cobrado se le restan los gastos deducibles (intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, amortización del 3% del valor de construcción del inmueble y costes de conservación). Sobre ese rendimiento neto resultante se aplican los porcentajes de reducción establecidos en la normativa estatal:
| Supuesto de alquiler | Reducción IRPF aplicable | Requisitos clave |
|---|---|---|
| Régimen general nuevos contratos | 50% | Contratos de vivienda habitual suscritos bajo la normativa vigente. |
| Inquilinos jóvenes (18 a 35 años) | 70% | Primera formalización de contrato con arrendatarios de esa franja de edad. |
| Zona tensionada con bajada de renta | 90% | Viviendas en zonas declaradas de mercado tensionado que reduzcan la renta previa al menos un 5%. |
Además, al proyectar las revisiones anuales del contrato, ten en cuenta que el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) fijó en agosto de 2026 un límite máximo de actualización del 2,47% según el INE.
Ejemplo práctico: cálculo paso a paso en una compra real
Veamos un ejemplo ilustrativo con números cerrados para entender el paso de la rentabilidad bruta al rendimiento neto efectivo:
1. Inversión inicial
- Precio de compraventa escriturado: 150.000 €
- Gastos de compra (ITP al 8%, notaría, registro, gestoría): 15.000 € (10%)
- Inversión total desembolsada: 165.000 €
- (Supuesto sin hipoteca para ver el activo puro: capital aportado = 165.000 €)
2. Ingresos y gastos operativos anuales
- Renta pactada: 800 €/mes = 9.600 € anuales
- IBI y basuras: 400 €
- Comunidad de propietarios: 600 € (50 €/mes)
- Seguro de hogar e impago: 450 €
- Mantenimiento y reserva de vacancia (7% sobre renta): 672 €
- Total gastos de explotación: 2.122 €
- Rendimiento neto antes de impuestos: 9.600 € - 2.122 € = 7.478 €
En este escenario, la rentabilidad bruta es del 5,82% (9.600 € / 165.000 €), mientras que la rentabilidad neta antes de impuestos se sitúa en el 4,53% (7.478 € / 165.000 €). Si se financia el 70% mediante préstamo hipotecario, la rentabilidad sobre el capital propio invertido (cash-on-cash) variará en función del diferencial entre el rendimiento del piso y el tipo de interés del préstamo.
Preguntas frecuentes
La rentabilidad neta mide el rendimiento porcentual que genera el inmueble sobre el total de la inversión realizada (precio total más gastos). En cambio, el cash-on-cash mide exclusivamente el flujo de caja anual neto dividido entre el capital propio efectivamente aportado de tu bolsillo (descontando el importe financiado por la hipoteca).
